Las claves para refinanciar su crédito hipotecario aprovechando las bajas tasas

ANTIAGO.- Para el ingeniero Frank Grobier, refinanciar su hipotecario ha sido una de sus mejores decisiones financieras.

"Vimos que en el mercado las tasas estaban más bajas respecto de las que tuve cuando adquirí el préstamo, en 2008", asegura.

Y así fue. Tras cancelar tres años -un crédito que había tomado a 30- repactó, bajó su tasa de 5,3 a 4,3%, y ahora pagará igual dividendo, pero ahorrándose dos años de pago.

No ha sido casual. Bancos, ejecutivos y expertos inmobiliarios coinciden en admitir que el país no había tenido tasas tan bajas como las actuales, donde hay créditos incluso por menos del 4% de interés.

"Estamos en un buen momento para refinanciar, ya que las tasas largas en UF para créditos a 20 años -uno de los plazo más demandados por los clientes- están en el momento más bajo de los últimos tres años", asevera Rodrigo Ponce, gerente hipotecario de Banco Itaú.

El refinanciamiento significa solicitar un nuevo hipotecario, y como tal, los costos de operaciones vuelven a aparecer. Por lo bajo, éstos suelen ser de $300 mil aproximados y sobrepasar los $700 mil.

Como cliente, puede ahorrarse millones de pesos en el pago total de su deuda. Pero si su decisión no consideró todas las variables como el plazo, el monto del crédito o la cantidad de cuotas que ha pagado hasta el momento, la ganancia puede ser marginal. Incluso, los costos operacionales pueden liquidar el eventual beneficio que usted calculó antes de su refinanciamiento.

Por eso siempre hay que considerar el dividendo actual versus el nuevo dividendo, "porque hay casos en que no conviene el refinanciamiento, a pesar de que la nueva tasa sea menor", dice enfático el académico del I. de Estudios Bancarios, Guillermo Calvo.

El beneficio de una nueva institución

El refinanciamiento puede hacerlo en cualquier otra institución, además del banco, caja de compensación o financiera donde tomó su crédito inicial.

Refinanciar los créditos en otra institución es una práctica habitual en la industria. Sin ir más lejos, existen múltiples mecanismos que facilitan este tipo de operaciones, como exenciones de impuestos y las facilidades en el proceso de refinanciamiento.

Por ejemplo, en el Banco Itaú se pueden cambiar las condiciones de su crédito original, ampliando o reduciendo el plazo, variando su dividendo o solicitando un monto adicional si la garantía hipotecaria así lo permite. Mientras que en BBVA se apuesta por un refinanciamiento de 3,96%, tasa fija hasta 20 años, en el Banco de Chile se puede encontrar con una tasa de 3,29% por los primeros tres años y el resto con tasa variable para créditos de hasta 30 años.

Como fuere, intente negociar, pues el momento de solicitar un crédito o un refinanciamiento hipotecario suele ser uno de los frentes donde los bancos captan a sus futuros clientes. Es un momento clave, según un gerente de banca de una conocida institución: "Porque el cliente que tiene hipotecario se vincula más, tiende a tomar los otros productos con el banco, tiende a usar la línea de crédito. Por eso, en nuestro caso, entregamos buenas ofertas", sostiene.

Las distintas maneras para refinanciar el crédito

Por lo general, al refinanciar el crédito usted podrá optar a disminuir el dividendo ampliando el plazo o acortarlo dejando un dividendo similar, sobre todo cuando la tasa nueva es inferior a la tasa del crédito original.

Aunque pagar a menos plazo no es tan fácil, pues el banco puede negarle esta posibilidad. La banca tiene una política de riesgo clara y por eso, muchas entidades exigen que el dividendo no supere el 25% de los ingresos del cliente.

Por esta razón, al momento de solicitar un crédito o refinanciamiento, las entidades le ofrecerán distintos tipos de créditos. Para los expertos, siempre será más conveniente uno de tipo flexible, donde se puede diferir el pago algunos meses o pagar tasas menores en los primeros años y luego "variabilizarlas".

Como fuere, la mejor opción para refinanciar un crédito tiene que ver con el tiempo que lleva pagando el hipotecario original.

Para Antonio Latorre, esto es cuando "ha pasado un tercio del horizonte del crédito, asumiendo que no ha habido cambios importantes en el mercado, o incluso un cuarto del plazo comprometido originalmente".

Los costos que pueden desbaratar el plan de ahorro inicial

Es importante considerar los costos al momento de refinanciar.

Está el costo de prepago, que dependerá del tipo de crédito que tenga el cliente.
Para los mutuos hipotecarios del Banco Estado, por ejemplo, el cliente debe pagar un mes y medio de intereses calculado sobre el capital que se prepaga.

En el caso del Banco Itaú, las condiciones de prepago son pactadas al momento del otorgamiento y quedan establecidas en la misma escritura de mutuo hipotecario, con un monto mínimo del 10% del capital insoluto.

Hasta aquí todo bien. Pero considere que los costos operacionales, casi los mismos que tuvo que pagar en su crédito original, vuelven a ensombrecer la alegría de la casa nueva.
Si decide refinanciar en la misma institución, la actualización del estudio de título seguro le exigirá un monto aproximado de UF 2,5 ($54 mil); el borrador de escritura a un costo similar al anterior, los gastos de notaría por unas dos UF ($43 mil). Del costo de la tasación quedará exento, pues "es más bien una actualización y no se le cobra al cliente; es lo que se llama tasación escritorio", dicen desde un conocido banco.

Seguramente se preguntará qué sucede si refinancia en una institución distinta. Entonces, considere también los costos del estudio de título, también los gastos de la escritura y de notaría, el costo de esta última subirá cerca de nueve UF.

Eso sí, a lo anterior hay que agregar el precio de la inscripción en el conservador de bienes raíces -que depende de cada conservador y que en 2010 tuvo un promedio de 0,4% del valor de la propiedad- y la tasación, que por lo general es de 2,5 UF ($54 mil) cuando no supera los UF 4.999 por propiedad.

Ojo, que estará exento del impuesto de timbres y estampillas -correspondiente al 0,6% de su crédito-, a menos que su nuevo hipotecario sea mayor al que pidió originalmente. De serlo, sólo pagará el diferencial de ambos montos.

No está demás decirle que estos costos de operaciones se pagan al instante, pues no están incluidos en el crédito hipotecario.

Cuando las garantías se vuelven una necesidad

Un punto muy importante que debe tener en cuenta es que es muy posible que a la hora de refinanciar empiece pagando dos créditos de forma simultánea.

El problema se explica por el excesivo tiempo que transcurre entre el alzamiento de una hipoteca, la constitución de la misma que realiza la nueva entidad y la inscripción del conservador de bienes raíces. El trámite puede durar más de 90 días, durante el cual el cliente está pagando el crédito antiguo y el nuevo.

En el año 2003, el gobierno de la época intentó crear una central de garantías para facilitar el traslado de los créditos de una institución a otra.

Con esto, se quería homologar el Depósito Central de Valores y, de paso, ahorrarse los costos que implica el cambio de banco, ya que la garantía siempre se queda en esta "central". Pero no prosperó.

"Tratamos de incorporar esa modernización porque la considerábamos muy positiva, pero se entrabó por falta de apoyo político. Ojalá ahora concite más respaldo parlamentario", asegura el ex ministro de Economía Jorge Rodríguez Grossi.

Mientras, una de las opciones para evitarse todo este embrollo sería tomarse un par de meses de gracia para evitar el doble pago. Estosse pueden solicitar al banco, pues casi todas las instituciones los contemplan para evitar que se crucen los divide