GUÍA DE SERVICIOS

Condominios:
Lo mínimo que conviene saber sobre los gastos comunes

* Para prevenir conflictos, la ley establece claramente las normas básicas al respecto, debiendo los detalles estar precisados en el reglamento de copropiedad.

Quienes viven en condominios, sobre todo tratándose de edificios de departamentos, saben que el tema de los gastos comunes es constante, especialmente por los problemas que se generan en torno a ellos, como su reajuste o el no pago por algunos copropietarios. Para que los conflictos sean los menos posibles, hay que considerar una serie de factores y tener claros varios conceptos establecidos por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

Lo primero que hay que tener presente es que estos gastos son inevitables, se ocupe o no el inmueble. En los condominios uno no puede vivir completamente aislado; necesariamente debe usar bienes y recursos que también son empleados por todos los residentes, como iluminación, ascensores, agua, conserjería, pago al administrador, seguros, además de vigilancia y mantención de jardines, si los hay, entre otros. Puede que haya egresos transitorios, lo que constituyen los gastos comunes extraordinarios. Mientras que las reparaciones de los bienes comunes también requieren de un fondo de reserva.

Cabe destacar que las cuotas pueden ser fijas, de carácter provisional, o variables mes a mes, siendo esta última modalidad la más frecuente.

Lo segundo, y no menos importante, es que el propietario de cada unidad habitacional es el primer responsable por tales pagos. En un contrato de arriendo, el arrendatario a lo más puede pagar los gastos de mantención, en tanto que los extraordinarios siempre deberá pagarlos el propietario.

Si uno es el que paga, sobre todo si es dueño, y está en desacuerdo con algunos detalles, como posibles reajustes o incrementos en los gastos, tiene pleno derecho a hacerse oír y votar en las asambleas los acuerdos que se adopten. Pero esta prerrogativa queda suspendida en caso de morosidad, salvo que exista el compromiso de ponerse al día en un plazo dado por el administrador.

Si uno está en desacuerdo con algún cobro, sobre todo extraordinario, se tiene derecho a consignar el pago en la Tesorería General de la República o en una notaría. Pero lo que son los gastos comunes habituales, hay que pagarlos de todos modos.

También hay aspectos que sólo pueden quedar claros en el reglamento de copropiedad, como si hay que pagar o no ítemes de manera retroactiva, o si los cobros son o no prorrateados, como en el caso de que la casa o departamento esté ubicado en determinado lugar del conjunto que le dé mayores o menores ventajas o bien según sus metros cuadrados construidos.Eso de cortar los servicios a los que no se ponen con dichos gastos tiene sus limitaciones. No se puede cortar el suministro de agua como medida de presión al copropietario moroso. Sólo si el reglamento lo autoriza, el administrador puede hacerlo con la electricidad a los que deban tres o más cuotas, así como prohibir el acceso a ciertos bienes de uso común, como piscina o asadera, señalan expertos. Si así y todo el deudor no se pone con la plata, se pasa a una demanda civil, lo que puede traer el posible embargo de bienes.

Interés y multa

Lo que sí es prácticamente seguro es que si uno se atrasa habrá que pagar, además, un interés con base en tasa mensual publicada por el Banco Central para las operaciones no reajustables y, posiblemente, una multa por incumplimiento, cuyo monto teóricamente no tiene límite, pero que debe quedar establecido en el reglamento. Si éste no menciona multa, ésta no existe.

En otro plano, no son raros los casos de personas que venden su departamento o casa en condominio y se van sin haber pagado los gastos comunes de uno o más meses, por lo que quien compra debe tener el cuidado de verificar que todo esté saneado. Esto es porque el administrador iniciará las acciones de cobro contra el ex dueño y, si no le es posible, contra el nuevo dueño, quien a su vez deberá entenderse con quien le vendió la propiedad.

Lo otro que advierten los corredores de propiedades es que si no se pagan a tiempo dichos gastos, el moroso puede verse obligado a indemnizar lo perjuicios y daños que se generen por no contribuir oportunamente a los gastos comunes o al fondo de reserva para emergencias.

Policía local

Los conflictos que pueden presentarse al juzgado de policía local son los que ocurran entre los copropietarios y el administrador relativos a la administración del condominio; declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción a las normas de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y de su reglamento o de los reglamentos de copropiedad a petición de cualquier copropietario.

Más información

• En Internet:
www.condominios.cl; www.copropiedad.cl; www.lascondes.cl

El Mercurio, jueves 15 de diciembre de 2005



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