Con el reciente reavalúo, muchos han encontrado que sus propiedades deben pagar no sólo la contribución normal, sino que también una sobretasa del 100%. Es lo que ocurre con los sitios eriazos, propiedades abandonadas o pozos lastreros. La idea es evitar la especulación y que se aprovechen mejor las miles de hectáreas de predios sin usar.

Este impuesto extra es una carga pesada que no todos están en situación de enfrentar. Sin embargo, para revertir su aplicación, hay causales de reconsideración que se pueden presentar a través de una solicitud administrativa de preferencia en la oficina el SII con jurisdicción sobre la propiedad afectada.

Dichas causales son:

1) Error en el cálculo de la aplicación de la sobretasa. Es lo que pudo ocurrir en propiedades a las cuales se les aplicó una sobretasa no del 100%, sino el doble o el triple. Hay casos en que ella ha llegado al 400% y más.

2) Que el predio sea agrícola y sidote clasificó por error como no agrícola.

3) Que la propiedad esté en un área de expansión urbana o rural, lo que puede averiguarse en la municipalidad.

4) Que en el predio haya una vivienda terminada o habitable. Muchos han construido, pero sin recepción municipal. No importa. Igual sirve para cambiar el uso de sitio eriazo a habitación. Para esto, el SII no sólo puede visitarla, sino que también pide algo que certifique su habitabilidad, como boletas de consumo eléctrico o, mejor, contrato y factura por el empalme eléctrico.

5) Si hay una edificación no terminada, pero cuenta con permiso municipal, también sirve.

6) Otra causal es que haya una prohibición para construir de parte de la autoridad.

7) Que el terreno esté afecto a utilidad pública o expropiación según planos regulador intercomunal, comunal o seccional. Esto sirve también para pedir rebaja de la contribución neta.

8) Lo otro es que la municipalidad haya puesto término a la declaración de propiedad abandonada.

Más información

• En Internet: www.sii.cl

El Mercurio, viernes 28 de abril de 2006

Quienes viven en condominios, sobre todo tratándose de edificios de departamentos, saben que el tema de los gastos comunes es constante, especialmente por los problemas que se generan en torno a ellos, como su reajuste o el no pago por algunos copropietarios. Para que los conflictos sean los menos posibles, hay que considerar una serie de factores y tener claros varios conceptos establecidos por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

Lo primero que hay que tener presente es que estos gastos son inevitables, se ocupe o no el inmueble. En los condominios uno no puede vivir completamente aislado; necesariamente debe usar bienes y recursos que también son empleados por todos los residentes, como iluminación, ascensores, agua, conserjería, pago al administrador, seguros, además de vigilancia y mantención de jardines, si los hay, entre otros. Puede que haya egresos transitorios, lo que constituyen los gastos comunes extraordinarios. Mientras que las reparaciones de los bienes comunes también requieren de un fondo de reserva.

Cabe destacar que las cuotas pueden ser fijas, de carácter provisional, o variables mes a mes, siendo esta última modalidad la más frecuente.

Lo segundo, y no menos importante, es que el propietario de cada unidad habitacional es el primer responsable por tales pagos. En un contrato de arriendo, el arrendatario a lo más puede pagar los gastos de mantención, en tanto que los extraordinarios siempre deberá pagarlos el propietario.

Si uno es el que paga, sobre todo si es dueño, y está en desacuerdo con algunos detalles, como posibles reajustes o incrementos en los gastos, tiene pleno derecho a hacerse oír y votar en las asambleas los acuerdos que se adopten. Pero esta prerrogativa queda suspendida en caso de morosidad, salvo que exista el compromiso de ponerse al día en un plazo dado por el administrador.

Si uno está en desacuerdo con algún cobro, sobre todo extraordinario, se tiene derecho a consignar el pago en la Tesorería General de la República o en una notaría. Pero lo que son los gastos comunes habituales, hay que pagarlos de todos modos.

También hay aspectos que sólo pueden quedar claros en el reglamento de copropiedad, como si hay que pagar o no ítemes de manera retroactiva, o si los cobros son o no prorrateados, como en el caso de que la casa o departamento esté ubicado en determinado lugar del conjunto que le dé mayores o menores ventajas o bien según sus metros cuadrados construidos.Eso de cortar los servicios a los que no se ponen con dichos gastos tiene sus limitaciones. No se puede cortar el suministro de agua como medida de presión al copropietario moroso. Sólo si el reglamento lo autoriza, el administrador puede hacerlo con la electricidad a los que deban tres o más cuotas, así como prohibir el acceso a ciertos bienes de uso común, como piscina o asadera, señalan expertos. Si así y todo el deudor no se pone con la plata, se pasa a una demanda civil, lo que puede traer el posible embargo de bienes.

Interés y multa

Lo que sí es prácticamente seguro es que si uno se atrasa habrá que pagar, además, un interés con base en tasa mensual publicada por el Banco Central para las operaciones no reajustables y, posiblemente, una multa por incumplimiento, cuyo monto teóricamente no tiene límite, pero que debe quedar establecido en el reglamento. Si éste no menciona multa, ésta no existe.

En otro plano, no son raros los casos de personas que venden su departamento o casa en condominio y se van sin haber pagado los gastos comunes de uno o más meses, por lo que quien compra debe tener el cuidado de verificar que todo esté saneado. Esto es porque el administrador iniciará las acciones de cobro contra el ex dueño y, si no le es posible, contra el nuevo dueño, quien a su vez deberá entenderse con quien le vendió la propiedad.

Lo otro que advierten los corredores de propiedades es que si no se pagan a tiempo dichos gastos, el moroso puede verse obligado a indemnizar lo perjuicios y daños que se generen por no contribuir oportunamente a los gastos comunes o al fondo de reserva para emergencias.

Policía local

Los conflictos que pueden presentarse al juzgado de policía local son los que ocurran entre los copropietarios y el administrador relativos a la administración del condominio; declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción a las normas de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y de su reglamento o de los reglamentos de copropiedad a petición de cualquier copropietario.

Más información

• En Internet:
www.condominios.cl; www.copropiedad.cl; www.lascondes.cl

El Mercurio, jueves 15 de diciembre de 2005

Todavía estamos lejos de tener la cultura de reciclaje de los europeos o estadounidenses. No obstante, son varios los municipios que tienen programas para que los vecinos cooperen separando los residuos susceptibles de ser reutilizados. Luego de su acopio, son retirados y derivados a empresas especializadas.

En La Pintana, su director de gestión ambiental, Manuel Valencia, cuenta que los restos de vegetales y frutas representan el 56% del total de los desechos y ahí centran la acción municipal que consiste en su recolección, transporte, disposición intermedia y destino final en la planta de compostaje municipal donde elaboran tierra de hoja.

Los vecinos ya están instruidos y el municipio les está repartiendo recipientes verdes de 35 litros para depositar sus vegetales. Antes de que termine el año, operará un sistema de recolección diferenciada. Se partirá con dos mil casas y se espera ampliarlo a 8.900 durante los tres primeros meses de 2006.

Más ahorro

Valencia enfatiza que gracias a este proceso se eliminan focos de insalubridad y se ahorra en el transporte de residuos y su disposición en los vertederos, con lo que se liberan recursos para otros proyectos. Además tienen convenios con instituciones sociales que instalaron seis puntos verdes en la vía pública para dejar plásticos, vidrios y envases Tetrapak, mientras que los escolares de 10 planteles tienen sus recipientes para depositar los suyos.

Unas 30 toneladas al mes de botellas, plásticos, metales, papeles y cartones se recolectan en La Florida. Su jefe de aseo y ornato, Alejandro Campos, destaca la buena acogida de los vecinos y explica que una vez por semana sacan los elementos reciclables acopiados para depositarlos en un camión con compartimentos separados que pasa en distintos días. Los materiales van a un centro de acopio desde donde son derivados a las empresas de reciclaje. Cada cierto tiempo realizan campañas para reforzar este hábito entre sus vecinos.

Una institución que ya cumplió una década recolectando vidrio con fines sociales es Coaniquem, lo que hasta la fecha ha permitido el reciclaje de 208 millones de envases, a cargo de Cristalchile.

Para cooperar con su campaña hay 900 puntos en 44 comunas, donde reciben botellas y frascos, pero no ampolletas, vidrios planos ni fuentes para microondas, pues su composición impide que se degraden. Se distinguen por sus contenedores tipo campana, ubicados en supermercados y esquinas vistosas. No sólo se ayuda a descontaminar, sino que también se coopera con la rehabilitación de los niños quemados.

El vidrio en desuso también es acogido por el Comité Nacional pro Defensa de la Fauna y Flora (Codeff), dedicado a la protección del bosque nativo, la conservación de especies en peligro de extinción y la educación ambiental. Hay que despositar los envases en sus campanas institucionales azules ubicadas en distintos puntos de la Región Metropolitana, el litoral central y en algunas localidades de la Quinta, Sexta y Séptima Región. También se puede solicitar el retiro a domicilio dentro de 24 horas, llamando al 2747461 o al coordinador Patricio Ascui al 09-2246550.

Si los residuos son las molestas pilas usadas, la Municipalidad de Santiago cuenta con 11 puntos de recolección en el microcentro; por ejemplo, Ahumada frente al número 48 y al 131, en Huérfanos 881 o Estado 264, señalados mediante paletas publicitarias. Una vez al mes como mínimo se llevan hasta una empresa donde les hacen un tratamiento especial.

En la zona periférica de la comuna hay 9 contenedores ubicados en zonas como la Plaza Brasil y Plaza Yungay, donde además se pueden depositar plásticos, vidrios y papeles, para su reciclaje. No siempre los ciudadanos cooperan con la mantención de los contenedores, por lo que invitan a los vecinos a cuidarlos y ayudar así a que el programa tenga éxito.

¿Para qué?

En Codeff recalcan cuáles son los beneficios de reciclar: se reducen los volúmenes de residuos generados, se aprovechan los recursos presentes en materiales reutilizables, se evita la sobreexplotación de los recursos naturales, disminuyen los costos de disposición final de los residuos y se promueve la participación ciudadana en campañas masivas.

Más información
• En Internet: www.codeff.cl

El Mercurio, domingo 04 de diciembre de 2005

¿Recibió una carta del administrador de su edificio informándole que corresponde la revisión de las instalaciones de gas? Si le parece que fue "ayer" cuando chequearon su cocina, estufa y los conductos de ventilación, sepa que la ley establece inspecciones cada dos años y que si califican el inmueble con sello rojo debe revertir esa condición en el corto plazo, de lo contrario pueden multarlo.

"No he logrado vender mi departamento porque tiene sello rojo y no se ha hecho nada para solicitar una inspección", señala a Línea Directa la lectora Violeta Hernández. También lo hace Carmen Otero, cuyo edificio permanece rechazado porque hay un departamento vacío que no ha sido inspeccionado. Otros copropietarios alegan que es muy difícil ponerse de acuerdo para elegir a una empresa que los inspeccione y otros se niegan a aceptar las rectificaciones que se les solicita.

Con la modificación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se estableció la facultad de los administradores de los edificios para solicitar las inspecciones de gas y la supervisión de los trabajos que deriven de la revisión, sin consultarles a los copropietarios ni a la Junta de Administración. Estos últimos, a lo sumo, podrán sugerirle alternativas más baratas para los arreglos. También, se determinó que los costos de la inspección y la reparación se carguen a los gastos comunes y que los infractores paguen multas de hasta 3 UTM ($94.242); las que pudieran incrementarse a 6 UTM ($188.484) si así lo establece un tribunal.

El administrador

Por lo tanto, cuando el sello de gas de un inmueble está por expirar corresponde al administrador iniciar las gestiones para su renovación.

Pero, ¿qué revisan los inspectores? Las cañerías de gas en recintos comunes e individuales. Para ello realizan una prueba de hermeticidad con gas o aire y a presiones muy bajas, con el fin de detectar cualquier fuga. Las ventilaciones de las áreas donde se emplazan los artefactos (cocina, estufa, calefón) para comprobar el buen suministro de oxígeno, necesario para su funcionamiento, y la correcta evacuación de los gases que son producto de la combustión.

En las áreas comunes verifican, a través de cámaras, que los shafts estén despejados.

Tras la inspección de rigor, se otorga una certificación a cada departamento y al edificio. Son los sellos verde, amarillo y rojo.

El sello verde, claramente indica que aprobó la revisión.

El amarillo señala que se verificó una instalación con riesgos, que representan peligros no inminentes, pero que deben ser resueltos en el corto plazo. Tienen 15 días para informar la solución y seis meses para aplicarla, o de lo contrario se le suspenderá el suministro de gas.

El sello rojo determina problemas graves y peligro inminente para la salud de las personas o bienes materiales. Tener la condición de rechazado o no certificable, le corresponde la suspensión del suministro de gas.

Muchos confían en que pasarán esta suerte de "revisión técnica", pero terminan rotulados en amarillo o rojo. "Pasa siempre; de una u otra forma se las ingenian para encontrar algo", reclama Antonio Vásquez, de Providencia.

Andrés Zúñiga, dueño de un departamento construido hace 8 años y rechazado tres veces dispara contra el sistema: "Es absurdo; restringe el uso de la propiedad privada. Llegan hasta indicarnos si podemos o no tener estufa a gas (descubrieron después de 40 o más años que los balones en los edificios eran peligrosos)".

Reclamos

Si no está de acuerdo o le parece que hubo exceso de celo en el inspector, puede dirigir sus quejas a la SEC. Y si es esta última el motivo de su reclamo, el organismo fiscalizador depende del Ministerio de Economía. Pero antes, le sugerimos que revierta la certificación.

¿Cómo se hace? Se debe contratar a un instalador autorizado por la SEC para que repare las anomalías. Tiene que ser un técnico distinto al inspector. Una vez concluidas las reparaciones hay que solicitar una nueva inspección... y si todo marcha bien gozará de sello verde por los próximos dos años.

Pago de infracciones

Las infracciones se cancelan en la Tesorería General de la República dentro del plazo de 10 días, contado desde la fecha de la notificación. Además, tiene 10 días para acreditar el pago ante la SEC. Si considera injusta la multa puede presentar un recurso de reposición, en el plazo de 5 días hábiles contado desde el día siguiente a la notificación.

Más información

• En Internet: www.sec.cl; www.copropiedad.cl

El Mercurio, miércoles 30 de noviembre de 2005

¿Tiene un perrito, pero vive en un departamento y no le permiten bajarlo por el ascensor? ¿Sus niños meten mucho ruido y no los dejan jugar a la pelota en los jardines después de cierta hora?

Cuando uno vive en un condominio de viviendas o un edificio, sabe que debe aceptar ciertas reglas porque se comparten espacios comunes y alguien tiene que poner orden.

Las comunidades de copropietarios o condominios se rigen por leyes, normas y resoluciones de carácter oficial que los afectan a todos por igual.

Por lo mismo, deben aceptar instrucciones propias de cada comunidad como son el reglamento de copropiedad, que es obligatorio, y otras normas internas de carácter voluntario que pueden dictar ya sea la asamblea o el comité de administración.

Como explica Jorge Wilson, presidente del portal www.condominios.cl, este conjunto de disposiciones determina que éstas son complementarias entre sí y su cumplimiento es obligatorio para los propietarios y cualquier residente.

La ley Nº 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria o Condominios es la primera instancia que fija limitaciones a los habitantes de un comunidad de este tipo al indicar que los bienes comunes se deben usar siempre que no perturben el legítimo derecho de los demás ocupantes; sin realizar actos que alteren la tranquilidad, seguridad y salubridad del condominio; con prohibición de almacenar materias o elementos que puedan ser dañinos, y con impedimento de cambiar su destino, entre otras.

Wilson precisa que la comunidad debe reglamentar con precisión sus derechos y obligaciones e imponerse limitaciones que estime convenientes. "Tales restricciones no pueden afectar el legítimo y correcto uso y goce de las unidades y de los bienes comunes", observa.

Sin embargo, en pos de una mejor convivencia es necesario que el reglamento de copropiedad incluya materias que suelen provocar roces como el caso de la autorización o prohibición para tener mascotas.

También se deben regular las horas destinadas al descanso durante las cuales no podrán realizarse trabajos con implementos que provoquen ruidos, como el uso de taladros para poner clavos, ni colocar música a un volumen demasiado alto como para que moleste a los vecinos.

Asimismo, se debe limitar el horario de uso de áreas de juego de los niños o la realización de mudanzas.

El objetivo mayor que se busca es la tranquilidad y seguridad de los residentes, lo que implica limitar algunos derechos individuales en beneficio de las facultades comunitarias. Por ley, el comité representa a la asamblea con todas sus facultades a excepción de las materias que sólo pueden tratarse en una asamblea extraordinaria.

Por ejemplo, ahora que se acerca el período de propaganda electoral, el arrendamiento o enajenación de un cierto bien común para colocar propaganda, no podrá ser resuelto por éste, ya que es una de las materias que la ley reserva para la asamblea extraordinaria.

Sin embargo, la asamblea puede autorizar en forma especial al comité para negociar posteriormente los detalles de un contrato determinado si ya aprobó el proyecto general.

Este comité podrá dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio y fija que sus normas y acuerdos estarán vigentes mientras no sean revocados o cambiados por la asamblea de copropietarios.

Antes de proceder debe analizar con cautela y altura de miras, cerciorándose si algunas de las materias a resolver ya están contenidas en el reglamento de copropiedad o forman parte de los acuerdos de reuniones de asambleas anteriores, precisa Jorge Wilson.

Por lo tanto, salvo algún procedimiento imprevisto por una situación de emergencia, se debe procurar que todas las relaciones internas, conductas esperadas de los residentes, derechos y obligaciones estén contenidos en estos documento.

Labores claras

Tanto el comité de administración como el administrador deben velar para que las disposiciones legales y los acuerdos de la asamblea se cumplan. El primero tiene amplias atribuciones para dictar normas de convivencia que no estén especificadas, pero siguiendo las normas legales y sin sobrepasar sus facultades. La asamblea puede dejar sin efecto aquellos acuerdos del comité que no le parezcan adecuados o recurrir al juez de Policía Local si no es atendida en sus demandas.

Más información

• En Internet: www.condominios.cl

El Mercurio,jueves 20 de octubre de 2005