La Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif) presentó un informe que aborda el escenario actual del crédito hipotecario en Chile, en medio de las dificultades que están teniendo las personas para acceder a este tipo de préstamos producto, en buena medida, de las altas tasas de interés.
El análisis arrojó que casi dos millones de viviendas fueron o están siendo financiado a través de créditos hipotecarios. En este contexto, el sistema bancario da cuenta del 90% del financiamiento hipotecario en el país.
En términos de la profundidad del crédito hipotecario local medida como deuda hipotecaria relativa al PIB de Chile, esta también aparece como alta para el nivel de ingresos per cápita.
"Esto claramente da cuenta del elevado grado de bancarización y de acceso al crédito del país en una materia tan importante como el financiamiento de la vivienda, progreso que es resultado de un sistemático desarrollo de nuestro sistema", señala el informe.
Sin embargo, el análisis alertó que desde el inicio de la pandemia, la actividad del crédito hipotecario para la vivienda ha registrado un fuerte deterioro.
"Los montos totales en la cartera de vivienda presentan un dinamismo sustancialmente menor al que exhibían en las dos décadas anteriores, dando cuenta de un cambio relevante", añade el escrito.
De hecho, informaron que el flujo promedio de operaciones de los últimos dos años es aproximadamente un tercio del promedio de los niveles prepandemia.
En la misma línea, las tasas de interés del flujo de créditos hipotecarios se ubican en niveles muy superiores a los mínimos observados durante el período global de tasas bajas de los años 2015-2020. De hecho, se ubican en niveles comparables al promedio del período previo a aquel ciclo de tasas bajas (2002-2014).
Para dar cuenta de esto último, es que sostienen que la coyuntura de la cartera hipotecaria se explica "tanto por shocks que han afectado el costo en que incurre la banca al otorgar nuevos créditos -costo de financiamiento - como a las condiciones que tienen los hogares para solicitar y solventar nuevos créditos hipotecarios – condiciones de demanda".
"En un balance entre ambas categorías de factores, de acuerdo con la encuesta de crédito bancario del Banco Central, los factores de demanda han estado en terreno marcadamente restrictivo", complementa el informe.
Los factores del los "shocks"
Para dimensionar la incidencia de los shocks que han impactado la capacidad de los hogares chilenos para financiar sus viviendas, el análisis dio cuenta de los principales determinantes; tasa de interés, precio de la vivienda, porcentaje del precio de la vivienda financiado (Loan to Value), plazo del crédito hipotecario e ingreso de los hogares.
Respecto su evolución en la última década, los resultados muestran que la carga financiera de un crédito hipotecario "ha aumentado de manera relevante en los últimos 10 años y que los precios de la vivienda son el factor que más ha incidido en esta dinámica".
Los precios reales de la vivienda han aumentado en más del 50% en circunstancias que "los ingresos de los hogares no han logrado mantenerse al día con esos aumentos, encareciendo en términos relativos el precio de la vivienda y, por su intermedio, de los créditos hipotecarios".
Por otro lado, la Abif remarcó que la trayectoria que ha seguido la tasa de interés desde el 2019 a la fecha también ha sido un factor importante en el deterioro reciente de la asequibilidad al crédito hipotecario. Además, el gremio considera que es importante establecer una agenda de largo plazo "para revertir el deterioro que implicaron los retiros de los fondos de pensiones para el mercado de capitales".
En base a dichos antecedentes, se evaluó la carga financiera para los hogares que presentaba un crédito hipotecario en 2023 en relación a 10 años atrás y se descompuso ese efecto por los diferentes factores que determinan dicha carga financiera.
Resultados
Los resultados indican que el costo de los dividendos en relación con el ingreso de los hogares ha aumentado en 9 puntos porcentuales, lo que significa que en 10 años el costo de los créditos hipotecarios se ha expandido en más de un tercio respecto a los ingresos.
La evolución de los precios de la vivienda es el factor que explica la mayor parte de este deterioro. En los últimos 10 años, este factor "causó incrementos en la razón de dividendos a ingresos por 13 puntos porcentuales".
El efecto de las tasas "es bajo al considerar los niveles existentes hace diez años". Sin embargo, advierten que "si hace el ejercicio donde el contrafactual del nivel de tasas es respecto a los mínimos históricos (2%), el efecto tasas podría mitigar algo menos de la mitad del efecto de los precios".
Las propuestas de la Abif
Como propuestas, la entidad que preside Juan Manuel Mena, considera que es importante recuperar el dinamismo económico.
"Una mejora sostenida en el crecimiento y en los indicadores del mercado laboral, permitiría a los hogares financiar de mejor manera la adquisición de viviendas, reduciendo la brecha entre el aumento del valor de las propiedades y el crecimiento de los ingresos", dice el escrito.
Por otro lado, mencionaron que es "importante establecer medidas que logren mitigar la sostenida tendencia al alza del precio de las viviendas".
Para ello, dicen, la OCDE destaca la importancia de la implementación de planes territoriales efectivos y flexibles que permitan un uso eficiente de los suelos y promuevan el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda y, al mismo tiempo, que se evitan las eventuales externalidades asociadas a la construcción de viviendas.
Por último, advierten que "el problema de la asequibilidad de la vivienda no es un fenómeno que está circunscrito a Chile". Por lo mismo, apuntan a que "existen medidas que han implementado otros países que pueden servir de insumo para esta discusión".
