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Menor demanda por propiedades nuevas: El efecto de la inflación y alzas de tasas de interés que golpea al mercado inmobiliario

Según datos del Banco Central, la tasa hipotecaria promedio se ubicó en 3,29% en septiembre, siendo este el dato más alto desde julio de 2018.

09 de Octubre de 2021 | 09:08 | Por Ignacia Munita C., Emol
El Mercurio
"Si las tasas de interés siguen subiendo se seguirá restringiendo la demanda y el sueño de la casa propia se va a alejar, eso no tiene una segunda lectura".

Esta es una de las conclusiones a las que llegó Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), quien resaltó a Emol que "la demanda está profundamente afectada".

En medio de un escenario de fuerte inflación y la posibilidad de que el Banco Central siga subiendo con fuerza la TPM, el sector inmobiliario ha registrado una contracción de la demanda por propiedades nuevas, por lo que la acumulación de stock aumenta.

De hecho, según el Informe Trimestral de Viviendas de la Región Metropolitana del tercer trimestre de 2021, elaborado por Portalinmobiliario, la oferta de departamentos en venta registró un aumento anual de 56%, siendo las zonas que anotaron las mayores alzas el sector centro de la capital, con un incremento anual de 118%, mientras que en el sector norte las cifras saltaron un 96% y en el sector sur la cantidad de avisos crecieron un 90%.

Sin embargo, pese a la caída en la demanda por compra de departamentos, el mercado de arriendo de este tipo de vivienda ha mostrado alto dinamismo, principalmente en el sector norte y oriente de la capital, con una baja del 53% y 52% respectivamente en la oferta de propiedades.

Ante este fenómeno, Nicolás Izquierdo, gerente de Planificación y Operaciones de Portalinmobiliario, señaló que "en todas las comunas se mostraron bajas en la cantidad de días que permanece un aviso en el sitio, lo que va de la mano también con una recuperación a niveles pre pandémicos donde el mercado de arriendo volvió a representar el 50% de las cotizaciones de inmuebles".

Esta tendencia impulsó los valores por lo demás, dado que en el tercer trimestre de 2021 se registró la mayor alza en precios de arriendo de casas que se tiene registro, en una serie de quince años, con un incremento anual del 14,5%. "Esto es coherente con el incremento en demanda que hemos observado y como consecuencia caída en la oferta disponible", comenta el ejecutivo.

¿A qué se se debe esta preferencia por arrendar antes de comprar?

En un contexto de altas presiones inflacionarias, uno de los elementos que estaría incidiendo para explicar la restricción en la demanda a la hora de adquirir una propiedad está asociado con los incrementos que han registrado las tasas de interés de los créditos hipotecarios, a lo que se suma el incremento en el valor de la Unidad de Fomento (UF).

"Este impacto en la demanda por compra de propiedades podría estar relacionado con las últimas alzas en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, que se han traducido en mayores dividendos a la hora de pagar una propiedad. Ello se suma al incremento en el valor de la UF, factores que podrían estar desincentivando la compra de departamentos, generando así una mayor concentración en el stock de unidades en venta", explica Izquierdo.

Es que claro, como la UF es una unidad de medida que está indexada a la inflación, su variación depende del dato que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) vaya arrojando mensualmente, y fue precisamente tras el salto de julio (0,8%) que esta medición escaló y logró romper la barrera de los $30 mil, hito que se concretó el pasado 9 de agosto tras abandonar el nivel de los $20 mil, en el cual permaneció por trece años.

Y ahora, luego del histórico incremento de la inflación en septiembre que dio a conocer este viernes el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), esta unidad subirá $361 en los próximos treinta días.

Vale decir que la UF se utiliza en Chile para pagar una serie de servicios o prestaciones, como créditos hipotecarios, de consumo, depósitos, ahorros, colegiaturas, costos de construcción, entre otros. Todo sube cuando también sube la UF.

Aquí entra otro actor relevante a la escena, que está directamente relacionado con el efecto que han generado los retiros desde los fondos de pensiones en el mercado de renta fija nacional, a lo que se suma la incertidumbre que genera la discusión que se está llevando a cabo por un cuarto 10%, razones por las cuales las tasas de créditos hipotecarios han estado subiendo desde abril de este año.

Según datos del Banco Central, la tasa hipotecaria promedio se ubicó en 3,29% en septiembre. Se trata del dato más alto del que se tiene registro desde julio del 2018, cuando esta se ubicó en 3,33%, y además corresponde al mayor valor mensual en lo que va de este año, mientras que al contrastar con igual periodo de 2020, la cifra se traduce en un alza de 0,94%. Todo esto tiene implicancias en el bolsillo de los chilenos.

A juicio de Antonio Errázuriz, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la situación solo puede empeorar. En conversación con Radio ADN, el representante gremial aseguró que de aprobarse un cuarto retiro y nuevo adelanto para jubilados por rentas vitalicias desde las compañías de seguro, "eso afecta directamente las tasas de interés, entonces las tasas de interés pegan más fuertemente en la clase media".

Y ejemplificó: "si hoy día usted quiere acceder a una casa de 4.000 UF con un financiamiento a treinta años, dos puntos porcentuales que suba la tasa para crédito hipotecario significa que durante treinta años usted va a pagar $140 mil más de dividendo (...) y multiplíquelo por cuatro, porque todos los cálculos que hacen los bancos para entregar crédito hipotecario significa que uno tiene ocupar el 25% de su sueldo".

En concreto, Errázuriz comentó que ello significaría "hacer que el sueldo de las personas, los ingresos tienen que aumentar en $500 mil, y eso impacta especialmente a la clase media".

Por su parte, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) resaltó a Emol que "la demanda está profundamente afectada, y bueno es la consecuencia de los retiros, porque al tener menos fondos, se ven afectados los fondos de largo plazo, y al verse afectados los fondos de largo plazo, la tasa sube".

"Hay menos disposición de dinero para prestar en el largo plazo y en consecuencia sube la tasa y eso lo ha dicho el Banco Central, lo ha dicho todo el mundo", agregó.

Bajo este contexto, Domínguez apuntó que en caso de que una persona haya retirado $3 millones o $1,5 millones desde sus ahorros previsionales, "después resulta que el crédito le sale mucho más caro que la diferencia con $1,5 millones, paga diez veces esa diferencia o cinco veces esa diferencia a largo plazo. Entonces es como una trampa, y, lamentablemente, no se quiere conversar de ella".

"Si retiran los fondos de pensiones, muchas de esas personas dicen 'claro voy a comprar mi ahorro previo para comprar mi casa, o mi departamento', y después el crédito le sale mucho más caro, por lo tanto, perdió todo lo que retiró, lo pierde en la tasa de interés, ¿y por qué? porque no existen los fondos", detalló.

En contraposición a esta contraída demanda, Domínguez indica que "hay suficiente oferta (...) el último año se vendió bien, pero ahora comienza la restricción, porque si la tasa de interés sigue subiendo es muy difícil comprar y la gente se empieza a alejar".

"Si las tasas de interés siguen subiendo se seguirá restringiendo la demanda y el sueño de la casa propia se va a alejar, eso no tiene una segunda lectura"

Vicente Domínguez, director ejecutivo de ADI
Un diagnóstico similar es el que hace Errazuriz, quien destacó "estamos comparándonos con una base muy baja, el año 2020 tuvimos una situación muy baja de ventas, todo el mundo recluido, nadie se atrevía a salir, entonces efectivamente hoy día tenemos un movimiento importante".

"Han disminuido los stock de vivienda en forma importante, hay también más liquidez, la gente hoy día, a partir de los retiros anteriores y de los apoyos del Estado, tiene más liquidez y eso ha hecho que el Banco Central haya tenido que subir las tasas, entonces el mercado en este momento se está moviendo bien, hay un buen movimiento en cuanto a ventas", agregó.

Pero advirtió: "nos preocupa a nosotros el futuro".

Al ser consultado por sus proyecciones en caso de que se apruebe un cuarto retiro de los fondos previsionales, el director ejecutivo de ADI concluyó: "si las tasas de interés siguen subiendo se seguirá restringiendo la demanda y el sueño de la casa propia se va a alejar, eso no tiene una segunda lectura".
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