La demanda por viviendas nuevas acumula un crecimiento de 68% hasta el mes de agosto, tras la significativa caída que registró en 2020. Esta fue una de las principales conclusiones que dio a conocer la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en su estudio "Mercado Inmobiliario de Chile: Situación Actual, perspectivas y principales riesgos".
Pero pese a que la industria ha repuntado, el mismo informe, que fue entregado en el marco de una versión del Week Inmobiliario 2021. ya advirtió que los créditos hipotecarios se seguirán encareciendo el próximo año, aumentando el precio de las viviendas.
Los principales resultados
La compra de vivienda creció un 68% entre enero y agosto. En total se han vendido 33.869 departamentos, lo que implica un alza de 84%. Mientras que en el caso de las casas, la cifra sube a 10.045 unidades, es decir, un incremento de 31% respecto a igual periodo del año pasado.
No obstante, el gremio indicó que las ventas crecerían 29% anual en 2021, ya que las bases de comparación serán más exigentes en los próximos meses.
Un 58% de las viviendas comercializadas se ubican en valores intermedios (2.000 a 4.000 UF), un escenario muy diferente al que se tenía cinco años atrás cuando 40% de la demanda era por unidades de hasta 2.000 UF.
Además, la mayoría de viviendas nuevas exhibe metrajes de hasta 70 metros cuadrados, concentrando entre 70% y 75% de la demanda en los últimos años. En este caso, la distribución de la demanda apenas ha sufrido cambios con el paso del tiempo.
Comparando con el escenario de hace una década, el segmento de viviendas pequeñas ha crecido alrededor de 20 puntos porcentuales en la actual demanda
Encarecimiento
El encarecimiento de las viviendas nuevas en la última década ha sido notable y algo más acelerado desde 2017, según la CChC. En promedio las viviendas se han encarecido 60% desde 2010, con alzas de 38% para departamentos y de 131% para casas. En este ultimo caso, la pujante demanda actual en un escenario de escasez de oferta genera presiones sobre los precios.
Esta alza en los precios de las viviendas ha sido un fenómeno generalizado en las principales áreas metropolitanas del país, con incrementos de 64% en Gran Santiago, 90% en Coquimbo/La Serena, 30% en Gran Valparaíso, 63% en Gran Concepción y 78% en Temuco/Padre Las Casas.
Oferta
Por su parte, la oferta de departamentos ha venido al alza desde la última parte de 2020, coincidiendo con la recuperación de la demanda. En tanto, la disponibilidad de casas nuevas exhibe un rápido ajuste a la baja debido a la fuerte demanda frente a un escaso ingreso de proyectos nuevos al mercado. Con ello, las velocidades de venta han mejorado significativamente respecto de 2020, indica la CChC.
El cambio en la composición de la oferta de viviendas ha sido notable desde 2015. Hasta ese momento por lo menos la mitad de la oferta se ubicaba en valores de hasta 2.000 UF.
En lo más reciente el sesgo hacia unidades más caras se ha acelerado desde 2019, con los rangos 2.000 a 4.000 UF acaparando 61% de la oferta.
Esto producto de la escasez de suelo, normativas más restrictivas e insumos más caros impactan directamente sobre el valor de las viviendas.
La distribución de la oferta de viviendas nuevas según el metraje de los inmuebles apenas registró cambios en los últimos años. La mayor parte de las viviendas disponibles (84%) tienen superficies de hasta 70 metros cuadrados , destacando principalmente los departamentos de menos de 50 metros cuadrados (respecto a lo observado una década atrás, este segmento solo significaba 27% del total, mientras que hoy concentran un 52% de la oferta).
Riesgos
Uno de los problemas más complejos dice relación con la inflación y el alza de las tasas de interés, lo que encarece los créditos y dificulta el acceso a financiamiento.
De hecho, para hogares de clase media supone un incremento significativo del dividendo, y para inversionistas resta rentabilidad a la opción de compra para arriendo.
Asimismo, desde el gremio proyectan que el acceso al crédito será más restrictivo, dado que para hogares inciden significativamente las condiciones de empleo e ingreso. Por otro lado, para empresas inmobiliarias, mayores exigencias por parte de bancos.
Respecto a las reformas tributarias, la eliminación del crédito especial de empresas constructoras (CEEC) y DFL2 (beneficio tributario que se traduce en un subsidio indirecto para las familias) conllevan un aumento del precio final en las viviendas, estimado en un 12%, lo que a su vez restringirá aún más el acceso a la vivienda para las familias.
En los últimos tres meses la tasa de interés para compra de vivienda se ha incrementado en 78 puntos base, en línea con el incremento de la tasa de referencia de 0,5% a 1,5% entre julio y septiembre. Los créditos hipotecarios seguirán encareciéndose durante 2022.
Al respecto, el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Antonio Errázuriz, dijo que existe "un gran universo de personas está a punto de recibir un nuevo y durísimo golpe de aprobarse el cuarto retiro de los fondos previsionales y un segundo mal llamado anticipo de rentas vitalicias, a esto se suma la posible eliminación del crédito especial, que es en realidad un subsidio indirecto que apoya al 92% de quienes compran una vivienda".
"Serán muchísimas las familias que tendrán que seguir ahorrando por un largo tiempo, o posiblemente resignarse, a no tener una casa propia. Por todo esto, es que esperamos que nuestros legisladores y el mundo político en general actúe privilegiando el bien común y el bienestar de las personas en el corto y largo plazo"
Antonio Errázuriz, presidente de la CChC
"El aumento de la Tasa de Política Monetaria para contener la inflación que provoca estas malas políticas públicas eleva a su vez el costo de los créditos hipotecarios", agregó.
Ante esto, el representante del sector de la construcción apuntó que "serán muchísimas las familias que tendrán que seguir ahorrando por un largo tiempo, o posiblemente resignarse, a no tener una casa propia. Por todo esto, es que esperamos que nuestros legisladores y el mundo político en general actúe privilegiando el bien común y el bienestar de las personas en el corto y largo plazo".
En la misma línea, el ministro de Economía, Lucas Palacios, dijo que "El Banco Central ya ha tenido que reaccionar porque existe mucho dinero en la economía, hay una presión fuerte, el alza de los precios, ha tenido que subir la tasa y eso por supuesto que afecta los créditos hipotecarios".
Y añadió que "con la inflación, más un cuarto retiro, un crédito hipotecario de una vivienda de 2.000 UF pasaría de pagar $380 mil mensual a pagar $470 mil, entonces es responsable, estamos haciendo una política pública que sabemos de antemano que va a tener efectos tan fuertes en los bolsillos de las personas y en industrias que generan, en este caso, casi 1 millón de puestos de trabajo".
Por lo mismo, llamó a tener "la capacidad de tener la altura de miras para tomar mejores decisiones para el país".
