A casi 1.700 kilómetros de Santiago por carretera -un trayecto que utiliza ferris para conectar con la Carretera Austral-, Coyhaique, la capital de la Región de Aysén, ha vivido históricamente bajo la lógica del aislamiento.
Llegar desde Santiago puede tomar más de 30 horas continuas de viaje en auto mientras que por avión el trayecto se reduce a poco más de dos horas hasta Balmaceda y una hora adicional por tierra. Esa distancia, que durante décadas fue una desventaja, hoy comienza a transformarse en parte de su atractivo.
Coyhaique está dejando de ser vista únicamente como la puerta de entrada a la Patagonia para convertirse en un mercado emergente que atrajo a inmobiliarias, operadores comerciales, fondos de inversión y empresas de servicios.
Los cambios ya son visibles en la vida cotidiana.
Mauricio Muñoz, periodista y residente hace más de 15 años en
Coyhaique, , describió una ciudad que se expandió hacia sectores periurbanos y donde "se ha parcelado todo el perímetro de la ciudad".
Según relató a Emol, ese crecimiento acelerado exigió más servicios de agua, energía y caminos, generando una presión para la que la ciudad no estaba preparada. También aumentó fuertemente el parque automotriz, al punto de que los tacos en horarios escolares se volvieron parte de la rutina.
"Hace un par de años. Esto era impensado", comentó.
El comercio también muestra un recambio generacional. Negocios históricos han desaparecido y fueron reemplazados por nuevos emprendimientos, restaurantes y fachadas más modernas. "Hay un cambio generacional del comercio en Coyhaique", resumió Muñoz.
Con todo, el interés por terrenos urbanos, suelo comercial y proyectos de uso mixto ha crecido con fuerza desde la pandemia, impulsado por cambios en las preferencias habitacionales, el desarrollo de infraestructura y la expectativa de un nuevo ciclo económico regional.
Y una serie de anuncios en torno a la llegada de gigantes nacionales del retail como Falabella, Cencosud y SMU ha acelerado esa percepción. Para los coyhaiquinos estas inversiones no son el origen del fenómeno, sino una señal de que su ciudad alcanzó una masa crítica suficiente para sostener proyectos de largo plazo.
Sin embargo, el entusiasmo no es unánime. El comercio local reconoce oportunidades en términos de empleo, oferta y atracción de consumidores, pero también advierte riesgos, como una mayor competencia, movilidad laboral hacia las grandes cadenas y posibles cierres de negocios tradicionales. Las ventas no han mostrado un salto equivalente al interés inmobiliario y el consumo regional sigue siendo un factor de incertidumbre.
De ciudad aislada a mercado emergente
La transformación de Coyhaique comenzó a hacerse visible después de la pandemia. El teletrabajo, la búsqueda de mejor calidad de vida y el interés por destinos menos congestionados impulsaron la demanda por parcelas y proyectos residenciales en la Patagonia. Así, lo que en un principio parecía un fenómeno asociado a segunda vivienda o turismo terminó ampliándose hacia activos urbanos y comerciales.
"Desde GPS Property hemos observado un mayor interés por Coyhaique como polo inmobiliario y de inversión, especialmente desde la pandemia", señaló Gonzalo Anabalón, gerente de la red regional de la firma. Según explicó a Emol, las consultas por terrenos y activos de inversión habrían aumentado entre 20% y 30% respecto de hace dos años, reflejando un mercado con mayor diversidad de compradores.
En Colliers coinciden en que el cambio se consolidó entre 2020 y 2021 y tomó una nueva dimensión desde 2023, cuando el interés comenzó a enfocarse en terrenos con potencial de desarrollo inmobiliario y comercial. La escasez de suelo urbano con factibilidad normativa y las expectativas de crecimiento regional han elevado la presión sobre ubicaciones estratégicas, especialmente en los ejes de expansión y conectividad.
Para Mario Anfruns, arquitecto y corredor de propiedades con más de 15 años en Aysén, el fenómeno responde a un proceso más profundo. "El interés inmobiliario por Coyhaique responde a un proceso de maduración del sistema urbano y de consolidación de la ciudad como capital regional y principal centralidad de la Patagonia chilena", según afirmó a Emol.
La ciudad, que concentra cerca del 57% de la población regional según el Censo 2024, es el principal centro administrativo, comercial y de servicios de Aysén. Ese rol explica por qué hoy atrae no solo a residentes, sino también a empresas que buscan instalar operaciones permanentes en la Patagonia.
El suelo se dispara
Uno de los indicadores más claros del cambio es la valorización del suelo. En algunos corredores estratégicos de Coyhaique, los terrenos comerciales han registrado incrementos de hasta 25% en los últimos tres años, según reveló GPS Property a Emol. La menor disponibilidad de ubicaciones consolidadas y la llegada de nuevos operadores han presionado los precios.
Colliers describió un mercado cada vez más sofisticado. Los terrenos comerciales bien ubicados se transan en rangos de 12 a 25 UF por metro cuadrado, mientras que los macrolotes en zonas de expansión estructurada, como los ejes hacia Balmaceda y Avenida Ogana, se mueven entre 4,5 y 8 UF por metro cuadrado.
Anfruns observó alzas aún mayores: "Los terrenos estratégicamente ubicados han aumentado entre 40% y 60% en los últimos tres años, mientras que los locales comerciales han registrado alzas del orden de 25% a 40%".
El fenómeno no se limita al comercio. La demanda de edificios para organismos públicos ha elevado los arriendos y, por efecto indirecto, la valorización de inmuebles aptos para servicios estatales. En la práctica, el precio del suelo ya no depende solo de la demanda local, sino también de la expectativa de crecimiento asociada a nueva infraestructura y proyectos privados.
Los corredores con mayor dinamismo incluyen Avenida Ogana, Simpson y Arturo Prat, donde la instalación de nuevos operadores ha fortalecido el valor comercial del entorno. También crece la demanda por terrenos para proyectos habitacionales y de uso mixto, acompañando la expansión sostenida de la ciudad.
Falabella, Cencosud y SMU
La llegada de grandes actores del retail es probablemente la señal más visible del nuevo ciclo coyhaiquino. Para los especialistas, estos proyectos generan un efecto inmediato sobre el entorno urbano.
"El impacto es inmediato. La llegada de proyectos de esta escala genera una revalorización del suelo urbano, especialmente en los sectores con mejor accesibilidad y potencial de desarrollo", afirmó Anfruns.
"El impacto es inmediato. La llegada de proyectos de esta escala genera una revalorización del suelo urbano, especialmente en los sectores con mejor accesibilidad y potencial de desarrollo"
Mario Anfruns
El efecto va más allá del aumento de precios. Los proyectos comerciales tienden a atraer oficinas, gastronomía, hoteles, servicios profesionales, salud y nuevos desarrollos habitacionales, creando economías de aglomeración y redefiniendo las centralidades de la ciudad.
Colliers participó en una de las operaciones más relevantes de la zona: la comercialización del macrolote actualmente propiedad de SMU en el Camino a Balmaceda, un terreno de aproximadamente 40.000 metros cuadrados valorizado en torno a UF 185.000 y con aptitud para equipamiento comercial de escala regional.
La instalación de estos proyectos se concentra precisamente en los accesos y ejes de crecimiento hacia Balmaceda, un sector que comienza a perfilarse como una nueva área de expansión urbana y comercial.
Anabalón resumió la lógica detrás de estas inversiones y aseveró que "Coyhaique está entrando en un ciclo de crecimiento de mediano y largo plazo, más que en un fenómeno transitorio".
Infraestructura, el verdadero motor
Los expertos coincidieron en que el verdadero motor del fenómeno no es el retail, sino la infraestructura. La inversión en la Carretera Austral y la modernización del Aeropuerto Balmaceda cambiaron la percepción sobre el potencial económico de la región.
Anfruns recordó que existe una inversión histórica cercana a $800 mil millones en la Ruta 7 y destacó que el aeropuerto elevará su estándar operativo, mejorando la conectividad y reduciendo costos logísticos.
"Más que un fenómeno inmobiliario, es el resultado de una estrategia de inversión pública y privada que está fortaleciendo la competitividad territorial de la región", sostuvo.
Héctor Canales, empresario regional y ex presidente de la Asociación de Supermercados de Chile, vinculó el interés de las grandes cadenas a las perspectivas de una región joven, la continuidad de la Carretera Austral, las reservas para energías renovables y el crecimiento esperado de las inversiones turísticas.
Para GPS Property, los anuncios asociados a la Ruta 7 y al aeropuerto forman parte de los factores que sostienen el interés de inversionistas nacionales e internacionales, incluyendo family offices y capitales extranjeros enfocados en conservación, turismo y grandes campos.
La conectividad sigue siendo un desafío, pero la expectativa de mejoras futuras ya está influyendo en las decisiones de inversión actuales.
Quiénes están comprando hoy en Coyhaique
El perfil del inversionista cambió radicalmente en pocos años. Si antes predominaban actores locales, hoy aparecen desarrolladores nacionales, fondos privados, family offices e incluso grupos internacionales.
Colliers identificó el interés de empresas de retail, inmobiliarias, fondos de inversión, empresarios turísticos y compradores de Santiago que buscan valorización de largo plazo. También crece la demanda por activos generadores de renta, como locales comerciales y strip centers.
Anfruns observó un cambio de escala y afirmó que "Coyhaique está dejando de ser un mercado de interés regional para posicionarse como un destino atractivo para capitales de largo plazo".
Ese interés - a su juicio- se extiende a turismo, hotelería, logística, salud, educación, energías renovables, infraestructura y conservación, sectores que ven en Aysén una oportunidad para establecer operaciones permanentes en la Patagonia.
La región incluso atrae inversiones de nicho vinculadas a conservación y bonos de carbono, como el predio de más de 9.600 hectáreas en Bahía Aldunate que Colliers comercializa con potencial para proyectos sustentables.
Oportunidad y amenaza
El entusiasmo inmobiliario contrasta con una realidad más compleja para el comercio establecido. Juan Enrique Luna, presidente de la Cámara de Comercio de Coyhaique, reconoció que el flujo de clientes y las ventas han disminuido desde hace más de un año, aunque eventos como el Rally Móvil, el Titan Forest y el Festival de la Patagonia generan repuntes en gastronomía y hotelería.
Aun así, cree que el interés de inversionistas puede abrir nuevas oportunidades laborales y mejorar la economía doméstica. "Hoy se ve un cambio estructural", afirmó.
La incertidumbre, sin embargo, a su juicio, es evidente. "La presencia de estas inversiones no solo es competencia, también es significado de actualizarse", advirtió, y prevé dificultades para retener trabajadores frente a las ofertas que podrían traer las grandes cadenas.
Canales compartió la preocupación y sostuvo que las ventas regionales no han crecido de manera impactante y que el comercio local enfrentará una brecha difícil de competir debido a las economías de escala y el uso de tecnologías avanzadas por parte de las grandes empresas.
"Existe una gran preocupación, porque en definitiva la región es frágil y provocará cierre de parte del comercio y reconversión de empresas locales", señaló.
Ambos coinciden en que el proceso puede generar oportunidades para proveedores locales y ampliar la oferta de productos y servicios, pero no existe certeza de que el consumo aumente significativamente en el corto plazo.
La gran pregunta es si Coyhaique puede transformarse en una "joya del sur" sin sacrificar la identidad que hoy la hace atractiva. Anfruns cree que el desafío no es crecer, sino "crecer desde el territorio".
"El desarrollo debe ser coherente con la identidad de Coyhaique, incorporando una planificación urbana que resguarde su escala, su arquitectura, su paisaje y su patrimonio natural", sostiene.
