La "tormenta perfecta" que hace subir los créditos hipotecarios y las proyecciones para fin de año

En medio del proceso de normalización de la política monetaria iniciado por el Banco Central el mes pasado, y el impacto en el mercado de renta fija por los retiros de fondos previsionales, las tasas de créditos hipotecarios han estado subiendo desde abril de este año.

De hecho, según datos del ente rector, esta se ubicó en un 2,81% en julio, siendo este el mayor valor promedio mensual en lo que va de 2021.

Al comparar con igual periodo del año anterior, la cifra se traduce en un alza de 0,17%, y si remontamos a octubre de 2019, en el contexto del estallido social, - periodo en que la tasa de créditos hipotecarios estuvo en 1,99% - se trata del tercer mayor registro en más de un año, siendo superado solamente por los datos de abril y mayo de 2020, cuando la tasa se ubicó en 2,93% y 2,86%, respectivamente.

Entre los factores que explican la senda alcista que ha presentado esta tasa de mercado en particular, uno de los más relevantes, según economistas consultados por Emol, está directamente relacionado con el efecto que han generado los retiros de los fondos de pensiones, además de la la discusión por un eventual cuarto proceso de extracción.

En ese sentido, Francisca Pérez, economista principal de BCI, explicó que "las tasas de mercado han estado subiendo desde aproximadamente marzo en adelante por el tema de los retiros que han impulsado las tasas hacia arriba. Los retiros del 10% ha hecho que el mercado haya tenido que comenzar a liquidar ciertos activos, entonces esto lleva a aumentos de tasas".

Punto al que igualmente se refirió Luis Felipe Alarcón, economista jefe de EuroAmerica, al asegurar que "lo que ha impulsado fuertemente las tasas para arriba es la fuerte liquidación de instrumentos que se han visto obligados a hacer las administradoras de pensiones, y dentro de ellos hay papeles del Gobierno, del Banco Central que son, en el fondo, la base de cálculo para estimar la tasa hipotecaria. Por lo tanto, si las tasas base suben, los bonos de Gobierno, y del Central suben, lo lógico es que con el paso del tiempo se transmita a las tasas de mercado, y una de esas tasas de mercado es la hipotecaria".

Por su parte, Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil, subrayó que "al tener toda esta salida de plata de los tres retiros, estás generando la venta de un montón de activos en el exterior, local, y eso repercute en el mercado de capitales chileno y eso también repercute finalmente en las tasas de interés mediante las cuales Chile se financia".

Asimismo, atribuyó esta tendencia que han manifestado los créditos hipotecarios a las presiones inflacionarias actuales, especialmente por el exceso de liquidez que circula en la economía chilena. "Con el tercer retiro, ahora están hablando de un cuarto, más el tema del Ingreso Familiar de Emergencia (IFE), hay mucha plata en la economía, son varios miles de millones de dólares, pero la producción no ha crecido, porque Chile ha estado encerrado mucho tiempo y eso genera que ante los mismos bienes y servicios por ese mayor dinero, obviamente los precios suben", dijo.

"Entonces, ante proyecciones inflacionarias mayores, los bancos hacen un cambio en las expectativas de tasas que ellos tienen y que incorporan dentro de estos efectos de inflaciones estimadas futuras, más que la normalmente presente", agregó.

En base a estos componentes, y al comparar con años anteriores, Lecaros ejemplificó que, con los niveles de tasa de los créditos hipotecarios vigentes, "un dividendo a veinte años de 2.000 UF te puede subir fácilmente $80 o $90 mil de lo que era antes, entonces los efectos son enormes".

En línea con aquello, y luego de la fuerte subida que anotó el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de julio, la economista principal de BCI, recordó que "las tasas de crédito hipotecarias están en UF, entonces las tasas en UF reflejan también las alzas en la inflación y las expectativas de inflación, osea el IPC de julio sorprendió a todo el mundo porque estuvo por sobre los promedios históricos (…) entonces es un salto bastante importante solo por un IPC, y eso también lleva a saltos de las tasas en UF que son las tasas hipotecarias, justamente porque están linkeadas a la inflación".

A esto se suma el traspaso que genera el anuncio realizado el pasado 14 de julio por el Banco Central, cuando decidió incrementar la tasa de interés de su política monetaria en 25 puntos base, hasta 0,75%, luego de mantenerla en su mínimo técnico desde marzo del año pasado, cuando se detectaron los primeros casos de covid-19 en el país.

Finalmente, la incertidumbre asociada a las elecciones presidenciales programadas para noviembre, y el proceso constituyente en curso, también trascienden en lo que refiere al mercado financiero.

Pese a que los expertos sostienen que es difícil realizar una estimación concreta y establecer una cifra específica, Alarcón indicó que los elementos que hoy en día convergen en la economía generan "una suerte de tormenta perfecta y una serie de factores que apuntan a que las tasas sigan subiendo", pero expresó que "la magnitud es muy difícil saberlo, porque depende de las condiciones de mercado, de oferta y demanda, de riesgo".

Con miras a la Reunión de Política Monetaria que el Banco Central tiene fijada para el 31 de agosto, el experto dijo que "con el riesgo de un cuarto retiro, el alargamiento del IFE, el último dato de IPC y ahora las expectativas, yo creo que el Banco Central se verá obligado a tener que subir el tono – de su Tasa de Política Monetaria (TPM) - por lo menos en las próximas seis o siete reuniones".

En definitiva, Agustín García, economista de Banchile Inversiones, argumentó que dicha acción provocaría "un aumento de los costos de financiamiento, entonces eso se traslada al resto de las tasas". Junto con lo anterior, mencionó que "es probable que las tasas sigan al alza porque hay muchos factores que las están impulsando, uno de los más importantes es la incertidumbre local, que es algo que difícilmente se disipe en el corto plazo, probablemente persista hasta fin de año".

Y añadió: "cuando hay más incertidumbre, los inversores se deshacen de los bonos y eso hace aumentar la tasa de interés, y ese aumento de tasa de interés puede terminar impactando en el resto de las tasas, los afecta de manera indirecta. Es un factor que incide al alza".

Pérez, en tanto, afirmó que "es bien difícil que la tasa baje en estos momentos, los factores que estamos observando de aquí a por lo menos fin de año son presiones más que nada al alza, entonces lo que debería ocurrir es que la tasa hipotecaria se mantenga, o tenga presiones más que nada al alza de aquí hacia fin de año (…) incluso para el 2022, lo único que se espera para las tasas hipotecarias es que suban".

En tanto, Lecaros rescató que todo dependerá de "los elementos políticos, e inflacionarios, que son hoy día los que yo creo que más pesarían en el ritmo de la tasa de interés. Yo me atrevería a decir que de estos incrementos que ha tenido, podría tener más alzas, pero van a ser bastante acotadas, si es que hubieran, y si no se mantienen". No obstante acotó: "en esta etapa es muy difícil que bajen".

Con todo, Alarcón, economista jefe de EuroAmerica, advirtió que "si el cuarto retiro no va, lo más probable es que cuando eso pase las tasas caigan y eso va tener probablemente un efecto también sobre las tasas hipotecarias".