Ocupación alcanza el 90% y tres comunas concentran este mercado: Las razones detrás del "boom" de los multifamily

Pese al impacto que significó para el sector inmobiliario la crisis gatillada por la pandemia, el mercado multifamily se mantiene a tope. Esa fue una de las principales conclusiones a las que arribó el informe del cuarto trimestre de 2022 de Colliers, que aborda en profundidad el desarrollo de este segmento.

Los multifamily o edificios residenciales son proyectos que nacieron en Estados Unidos hace varios años, que suelen pertenecer a un solo dueño y cuyas unidades están diseñadas exclusivamente para el arriendo.

Actualmente, la desaceleración económica, mezclada con tasas más restrictivas, el desborde inflacionario y el aumento de los precios de los materiales, ha provocado que el acceso a la vivienda propia se haya vuelto cada vez más difícil, por lo que la demanda por este tipo de activos se vio consolidada.

En efecto, según el reporte, entre octubre y diciembre del año pasado se registró el ingreso de seis nuevos edificios de multifamily -equivalente a 929 unidades nuevas de departamentos-, sumando un inventario acumulado de 27.145 unidades en un total de 120 edificios en operación.

Sobre el punto, Matías Bucci, jefe del área de estudios de Colliers, explicó que "existe un porcentaje importante de jóvenes que trabajan y que se encuentran en pareja o solteros que no tienen como prioridad la compra de una vivienda, teniendo mayor capacidad para destinar sus ahorros a viajes u otras preferencias, lo cual se suma a la dificultad para adquirir una vivienda, lo cual se ha acentuado especialmente desde la pandemia hasta el día de hoy".

Añadió que "los edificios multifamily presentan ventajas frente a departamentos en arriendo de un inversionista hormiga, dentro de las cuales podríamos destacar la constante mantención de los departamentos y espacios comunes, lo cual se logra gracias a que el edificio se encuentra en una sola mano, sumado a que los edificios multifamily cuentan con más y mejores amenities que un edificio convencional, lo cual lo hace más atractivo".

Joaquín Brahm, gerente general de GPS Property, en tanto, destacó que el stock de edificios y departamentos multifamily se ha duplicado desde 2019, y que entre los factores que explican este auge están "la ubicación que presentan, generalmente con muy buena conectividad y cercanía a estaciones de metro, contar con una administración centralizada, donde los departamentos cuentan con buena mantención, así como los espacios comunes. También cuentan con una variada oferta de amenities que lo vuelve muy atractivo frente a edificios multi propietarios".

"Este positivo y sano desempeño que ha presentado este tipo de activo, con ocupaciones sobre el 90%, ha resultado atractivo para inversionistas que buscan diversificar su cartera", dijo Brahm.

Por su parte, Ana María del Río, gerenta comercial de Siena Inmobiliaria, señaló que "durante el último año, se ha sumado además al aumento de las tasas de interés y menor acceso a los créditos hipotecarios, que están presionando la demanda por arriendos al alza, como una alternativa lógica de solución ante la necesidad de vivienda".

En cuanto a la ubicación de estos recintos, el estudio de Colliers señala que Santiago Centro siguió reduciendo su participación en unidades, desde el 30% observado en el mismo periodo del año anterior, hasta un 27,5% correspondiente al cuatro trimestre del año recién pasado.

Bucci atribuye este fenómeno principalmente a factores de ubicación y normativos. De hecho, comentó que "el mercado multifamily requiere ubicarse en zonas centrales, cercanas a estaciones de metro que le entreguen buena conectividad hacía distintos puntos de Santiago; y del punto de vista normativo, estos requieren estar emplazados en zonas que entreguen una buena densidad y altura".

De esta forma, sostuvo que "pese a que estas comunas han presentado cambios en su normativa restringiendo densidad y altura, aún presentan condiciones de edificación atractivas para el mercado multifamily, teniendo en común ser comunas céntricas y bien conectadas gracias a las distintas líneas de metro".

La ocupación promedio se encuentra en un 90%, con cuatro comunas con una ocupación igual o superior al 95%, correspondientes a Independencia, Quinta Normal, Macul y San Joaquín, y solo con una comuna con una ocupación inferior a 80% correspondiente a La Florida, con un 79%. En tanto, la ocupación en régimen registra un promedio del 96%, lo que demuestra estabilidad dentro del mercado de renta residencial.

Al analizar los precios, el canon unitario promedio se ubica en 0,279 UF/m2, manteniendo una leve tendencia a la baja observada durante este año 2022, y siendo un 1,7% inferior al canon unitario promedio observado en el mismo periodo del año anterior.

Brahm estima que "este mercado siga creciendo, donde se espera que las unidades de departamentos se dupliquen en los próximos tres años. Se pronostica también que nuevas comunas, ubicadas en el sector norte, debuten en el mercado multifamily".

Asimismo, desde Siena, Ana María del Río plantea que este mercado seguirá creciendo producto del "déficit habitacional, los cambios demográficos, los precios y el menor acceso a financiamiento para la vivienda. También hay que considerar que la oferta o stock de viviendas nuevas está disminuyendo, debido a la mayor dificultad en la generación de proyectos, por los costos de construcción, las restricciones normativas, los extensos tiempos de tramitaciones de permisos, etcétera".

Desde su perspectiva, existe "mucho potencial para su desarrollo en comunas del sector oriente, como Providencia, Ñuñoa o Las Condes, donde esperamos se genere una demanda creciente en base a los mismos drivers señalados y al aumento del segmento 'compro para invertir y arriendo para vivir".

Finalmente, Bucci espera que "el mercado multifamily continúe creciendo los próximos años, para lo cual se espera que este año 2023 ingresen en torno a 11.000 nuevas viviendas, llegando a un total aproximado de 160 edificios en operación a diciembre del 2023".