Cambios en la demanda producto de ajustes en el comportamiento de los compradores, es parte de lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario de Puerto Varas, ciudad que vivió un "boom" producto de la pandemia ante la ola de capitalinos que llegó para instalarse en la "ciudad de las rosas" en la Región de Los Lagos.
Según reveló el Informe de Actividad Inmobiliaria USS-Tinsa, elaborado por la consultora Tinsa en conjunto con la U. San Sebastián, en el segundo trimestre se registró una significativa disminución en el valor por metro cuadrado (m²) en Puerto Varas. El precio promedio en esa comuna cayó, pasando de 99,88 UF/m2 en el segundo trimestre de 2023 a 88,43 UF/m2 en el mismo periodo de este año.
De acuerdo con el análisis,
esta caída del 11,5% refleja una tendencia hacia la reducción de precios en el mercado inmobiliario, lo que estaría vinculado a cambios en la demanda y a un ajuste en las expectativas de los compradores, quienes ahora buscan propiedades más asequibles y de menor tamaño.
"Este fenómeno refleja un ajuste en las expectativas de los compradores, quienes buscan propiedades más asequibles y de menor tamaño, en un contexto de desaceleración económica y mayor competencia entre desarrolladores", explica el informe.
Al respecto, Drago Vodanovic, decano de la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño de la USS, señaló que "en este nuevo informe observamos que la velocidad de ventas en proyectos inmobiliarios se ha mantenido relativamente constante, aunque experimenta una leve desaceleración en la absorción del stock disponible, que se sitúa en torno al 10%. Esta tendencia podría deberse al aumento de precios y a las dificultades de acceso a la vivienda que enfrentan los compradores".
Por otra parte, según el informe, más de la mitad de la oferta inmobiliaria en Puerto Varas se concentra en proyectos en blanco.
El análisis destaca que el 62% de las 524 viviendas disponibles en la "ciudad de las rosas" corresponden a proyectos en fase de plano, mientras que un 36% se encuentra en etapa de construcción (en verde), y solo el 2% de la oferta corresponde a propiedades finalizadas y listas para entrega inmediata.
Otros polos de la región
El informe también estudió el comportamiento inmobiliario en las principales ciudades de la Región de Los Lagos, como Osorno o Puerto Montt, y la misma Puerto Varas.
Durante el segundo trimestre de 2024, se comercializaron 392 unidades habitacionales en estas ciudades, lo que representa una leve disminución del 0,5% en comparación con el trimestre anterior. Sin embargo, las mayores ventas se registraron en Puerto Montt, donde se vendieron 222 unidades, un incremento del 3,7% respecto al trimestre previo.
El informe subraya la fuerte concentración de la oferta en las áreas cercanas al Lago Llanquihue en Puerto Varas, identificando este sector como un "Hot Spot" inmobiliario, mientras que en Puerto Montt, el stock disponible está más distribuido, sin concentraciones marcadas.
Con todo, el análisis arrojó que un total de 3.426 unidades se ofertaron en Osorno, Puerto Varas y Puerto Montt durante el segundo trimestre de 2024, lo que evidencia una disminución del 6,4% con respecto al primer trimestre del año
Predominio de proyectos en blanco y verde
En cuanto a las etapas de los proyectos inmobiliarios, Puerto Montt presenta un tercio de su oferta en propiedades de entrega inmediata, mientras que los dos tercios restantes corresponden a proyectos en blanco y verde, predominando aquellos que aún no han comenzado su construcción.
Frente a ello, Fabián García, director general de Tinsa, sostuvo que este último levantamiento "nos muestra una estabilización en el mercado, empujada, principalmente, por la conurbación de Puerto Montt y Puerto Varas".
"Ambos mercados muestran importantes argumentos para justificar su estabilización, por una parte, Puerto Montt presenta una oferta heterogénea, lo que permite mantener la tensión frente a la demanda por vivienda, por otro lado, Puerto Varas, con una fuerte presencia de viviendas en 'blanco', toma ventaja debido a que sus compradores están apostando por el futuro", añadió.
En Puerto Varas, en cambio, el panorama es aún más extremo: el 98% de la oferta disponible corresponde a proyectos en blanco y verde.
"Esto resulta positivo, ya que proporciona un flujo constante de nuevas unidades que eventualmente estarán listas para entrega inmediata, ofreciendo oportunidades de compra mientras el mercado se ajusta y estabiliza", comentó Carlos Aguirre, editor del Informe de Actividad Inmobiliaria USS-Tinsa e investigador de la Escuela de Arquitectura de la USS.
Dominio de departamentos en la oferta
El informe también reveló que tanto en Puerto Montt como en Puerto Varas, la cantidad de departamentos disponibles en el mercado supera al número de casas ofertadas, reconociendo una clara concentración de proyectos de este tipo en la zona.
"Para aumentar el stock de vivienda, es fundamental habilitar el suelo urbano de manera estratégica, priorizando áreas que permitan un desarrollo sustentable y accesible. Además, la tendencia hacia una mayor verticalidad con más oferta de departamentos responde a la necesidad de optimizar el uso del suelo disponible, especialmente en ciudades con alta demanda", añade Aguirre.
Este enfoque, según el informe, no solo permite aumentar la densidad habitacional, sino que también mejora la eficiencia en la distribución de servicios urbanos, generando un impacto positivo en el desarrollo sostenible de las ciudades.
