Una batería de medidas para estimular al sector inmobiliario y poner fin a la prolongada crisis que arrastra la industria en Chile ha sido anunciada en los últimos días por el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz.
Sin embargo, estos planteamientos —aunque celebrados por el sector—, por ahora, están teniendo el efecto contrario, especialmente por la propuesta que apunta a eliminar por 12 meses el IVA a la venta de viviendas nuevas y las expectativas de una caída relevante en los precios que podría generar.
Este anuncio, según manifestó en una carta a El Mercurio José Tomás Santolaya, gerente general de inmobiliaria DEISA, "
requiere urgente prudencia y celeridad en sus aclaraciones", asegurando que "se ha instalado la falsa premisa de que los precios caerán entre 8% y 16%, paralizando las decisiones de compra e inyectando incertidumbre a un sector ya severamente golpeado".
Santolaya no es la única voz del sector inmobiliario que ha puesto la crítica sobre la mesa. Varias firmas han reportado clientes que están postergando la adquisición de una propiedad, así como otros que solicitan anular sus reservas o modificar promesas de compraventa para acceder al eventual beneficio.
Las empresas señalan que la incertidumbre y la paralización de las ventas se explican por la falta de detalles del anuncio, como el período que abarcaría, si incluirá promesas de compraventa ya firmadas y a qué segmentos de precio favorecería.
Según dijo a El Mercurio Carlos Bombal, socio de E. Molina Morel, "solo estamos atendiendo a clientes que quieren desestimar sus reservas". Agregó que "hay personas con promesas firmadas que asumen que este proyecto es una realidad, entonces consultan cómo les cambia la situación, pues como no han escriturado y no se ha emitido la factura, consideran que esto también les corresponde a ellos, que hay un tema de justicia".
En la misma línea, Rodolfo Bambach, socio de CBS Inmobiliaria, sostuvo al mismo medio que tras el anuncio "hemos recibido un aumento significativo en solicitudes de aclaración e incluso algunos casos de clientes que han decidido postergar momentáneamente su compra". Estimó que "la forma en que se comunicó la medida, sin claridad respecto a los plazos de implementación o el segmento al que estará dirigida ni eventuales topes de precio, ha generado una alta incertidumbre, especialmente en proyectos con entrega inmediata".
Alfredo Jara, socio de AJ Urbana, indicó que la exención del IVA "es buena", pero resaltó que "es importante que se apruebe luego la ley, para no posponer la venta. Esta semana ha sido de muchas dudas y pocas reservas".
Una visión similar expuso —también a El Mercurio— Rodrigo González, gerente general de Ingevec: "La poca claridad en el anuncio y la falta de detalles ha generado confusión, incluso en segmentos que no se verán beneficiados, como los proyectos DS19 (con subsidio)”. Explicó que el impacto en precios difiere según el proyecto, lo que genera incertidumbre. "Esto está llevando a que los compradores congelen decisiones de compra… En estos pocos días estamos viendo caídas del orden de 30% a 40% en las ventas", dijo.
"Es muy importante que se dé a conocer lo antes posible el detalle de la propuesta, acotar la incertidumbre y buscar una tramitación rápida en el Congreso".
Slaven Razmilic
, señaló que en las salas de venta han observado un alza en las consultas por el proyecto y el acceso a beneficios, lo que sus equipos no pueden responder por falta de información. "También hemos visto inquietud entre quienes ya cuentan con promesas firmadas o que están próximas a escriturar, ya que existe la percepción de que podrían quedar en desventaja frente a eventuales nuevos compradores (...) Es muy importante que el proyecto considere mecanismos de transición adecuados, de manera de dar certeza a quienes ya han tomado una decisión de compra".
Un matiz fue el que planteó Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, quien comentó a Emol que "es obvio que el anuncio, en la medida que se dilate su concreción, va a frenar transitoriamente las ventas. No obstante, el mercado de viviendas con expectativas positivas se comporta de un modo muy diferente a un mercado donde reina el pesimismo".
Por su parte, Marcos Retamal, gerente general de Moller y Pérez-Cotapos, aseguró a El Mercurio que "no hemos visto a clientes con la intención de deshacer negocios o promesas ya firmadas". De todos modos, manifestó que "es vital evitar escenarios donde proyectos vecinos queden sujetos a condiciones diferentes por temas de fechas o plazos de entrega. Contar a la brevedad con la definición técnica exacta y la definición de plazos por parte de la autoridad es un paso indispensable para dar tranquilidad al mercado".
Posición gremial
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Slaven Razmilic comentó que Emol que "hay que estar consciente del efecto negativo de corto plazo que estos anuncios tienen en la venta, ya que la expectativa de mejoras pospone la decisión de compra. Es muy importante que se dé a conocer lo antes posible el detalle de la propuesta, acotar la incertidumbre y buscar una tramitación rápida en el Congreso", manifestó a este medio.
De todas formas, aseguró que "los anuncios sobre el mercado inmobiliario hechos por el ministro de Hacienda van en la línea de mejorar la asequibilidad de la vivienda y alentar la inversión, por lo que son muy medidas muy bienvenidas".
¿Impacto limitado?
A inicios de esta semana, el sector inmobiliario estimaba que el proyecto del Ejecutivo —que debe debatirse en el Congreso— produciría una baja de hasta 16% en los precios. Sin embargo, algunas empresas consultadas ahora ponen en duda que la suspensión del IVA se traspase íntegramente al precio final.
Según Santolaya, de DEISA, el impacto "será muy limitado debido a la estructura de costos. Las inmobiliarias acumulan 'IVA crédito' al construir. Al vender, reciben ‘IVA débito’, recuperando así la inversión tributaria. En proyectos exitosos, el remanente a pagar al fisco fluctúa apenas entre 1% y 3%; ese sería el verdadero descuento potencial. Peor aún, con los actuales sobrecostos, muchos proyectos ni siquiera logran netear su alto IVA crédito. Si la venta queda exenta, el impuesto de construcción se vuelve un costo hundido, haciendo inviable bajar los precios".
"Evidentemente, podrían surgir fórmulas normativas inteligentes que, articuladas con este anuncio, sí logren reducir precios. Sin embargo, es vital transparentar que la simple matemática de llevar el IVA a cero no produce, por sí sola, las caídas prometidas", subrayó.
El Gobierno ha anunciado otras medidas para impulsar el sector inmobiliario, como la intención de ampliar los beneficios tributarios para viviendas DFL2, a los que acceden personas dueñas de un máximo de dos propiedades de hasta 140 m².
"Lo vamos a extender a más de tres viviendas hacia arriba", pero para unidades de hasta 90 m², sostuvo ayer Quiroz. Se aplicaría un impuesto estimado de 5%.
