Vitacura está a punto de entrar en una discusión que nunca ha sido fácil.
Cuántos pisos se pueden construir, dónde puede aparecer nueva vivienda, qué hacer con las grandes avenidas y hasta qué punto una comuna eminentemente residencial debe adaptarse a la llegada del Metro son algunas de las preguntas que comenzarán a cruzarse durante los próximos años.
La Municipalidad de Vitacura acaba de abrir una licitación pública por un monto estimado de $550 millones para realizar la actualización integral de su Plan Regulador Comunal, el instrumento que, en términos simples, establece las reglas urbanas bajo las cuales puede desarrollarse la comuna.
Y no se trata de una modificación menor.
El plan vigente fue aprobado en 1999 y, aunque ha sufrido cambios posteriores, su última modificación ocurrió en 2019. Esta vez la intención es mirar Vitacura completa.
La licitación fue publicada el viernes 28 de agosto y las ofertas podrán presentarse hasta el próximo 13 de octubre. El contrato contempla hasta 745 días corridos de trabajo técnico, pero el municipio estima que el proceso total tardará al menos tres años.
En ese período habrá estudios de movilidad urbana, riesgos, infraestructura, medio ambiente, equipamiento, patrimonio, factibilidad sanitaria y cambio climático. También deberá realizarse una Evaluación Ambiental Estratégica, una nueva Imagen Objetivo para la comuna, un anteproyecto y distintas consultas ciudadanas.
Es decir, recién comienza.
Y aunque todavía no existe una propuesta concreta de alturas ni densidades, ya hay un lugar que aparece marcado en el mapa: Avenida Vitacura-Tabancura.
La Avenida Vitacura que quiere cambiar
"Queremos hacer un cambio en el plan regulador para revitalizar la avenida Vitacura, para que haya densificación residencial". La frase la pronunció la alcaldesa Camila Merino (Evópoli) en diciembre pasado y anticipó buena parte de la discusión que ahora comienza a tomar forma.
El municipio reconoce que el eje Vitacura-Tabancura necesita una transformación.
Proyectar el desarrollo de Vitacura manteniendo su marcado carácter residencial y la calidad de vida de sus vecinos. Queremos una comuna donde exista armonía entre buenos servicios, espacios públicos de calidad y la vida de barrio."
Municipalidad
Desde la municipalidad señalaron a Emol que buscan
"proyectar el desarrollo de Vitacura manteniendo su marcado carácter residencial y la calidad de vida de sus vecinos. Queremos una comuna donde exista armonía entre buenos servicios, espacios públicos de calidad y la vida de barrio".
La Avenida Vitacura es probablemente el ejemplo más evidente de esa tensión.
El eje Avenida Vitacura–Tabancura, definido por el propio municipio como el principal de la comuna, aparece como uno de los puntos relevantes de la discusión. La municipalidad sostiene que requiere ser revitalizado y ya viene desarrollando un proceso participativo con vecinos y distintos actores de la comunidad.
La pregunta es cómo se traducirá esa revitalización en las nuevas reglas urbanas. La alcaldesa Camila Merino ya había adelantado en diciembre pasado que una de las ideas era incorporar densificación residencial en Avenida Vitacura, un planteamiento que abre inevitablemente la discusión sobre vivienda, densidad y altura en uno de los sectores más sensibles de la comuna.
El factor Metro
Hay además una variable que hace que esta discusión sea distinta a las anteriores.
El Metro está cada vez más cerca de la comuna.
Entre las futuras líneas 6 y 7 habrá seis accesos en torno a los principales ejes de la comuna, una inversión en transporte público que, según expertos, debería obligar a revisar cómo se utiliza el suelo que rodeará esas estaciones.
Para Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers, ese cambio debería concentrarse en Avenida Vitacura, Kennedy y Alonso de Córdova.
Su diagnóstico es que actualmente la comuna funciona demasiado separada por usos.
Vespucio con Alonso de Córdova
Hay sectores prácticamente residenciales y otros dominados por comercio u oficinas, explicó, provocando que algunas avenidas estén llenas durante el horario laboral y pierdan actividad durante buena parte del resto del día.
"Lo clave a modificar es habilitar usos mixtos reales en las avenidas estructurantes, comercio y servicios en primer piso, vivienda de distintas superficies en los pisos superiores, en vez de mantener la separación estricta entre zona residencial y zona de actividades", afirmó.
En ese esquema, más altura no sería el objetivo inicial, sino una consecuencia de mezclar vivienda, servicios y comercio.
"Ojalá el municipio no ceda a la tentación de reducir aún más la altura y la densidad permitidas en el proceso que viene", sostuvo.
Su argumento apunta directamente al Metro.
"El Estado está invirtiendo miles de millones de dólares en traer el Metro a una comuna que hasta hoy no tenía transporte público de calidad, y si la respuesta normativa es construir menos justo donde el Metro llega, esa inversión termina beneficiando solo a quienes ya son dueños del suelo, sin que la ciudad reciba nada a cambio", afirmó.
"Ese es exactamente el patrón que hay que evitar, una autoridad que abre la conversación con una visión razonable y termina, mesa de participación tras mesa de participación, cediendo hacia menos altura y menos densidad de la que ya existe hoy."
Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers
"Ese es exactamente el patrón que hay que evitar, una autoridad que abre la conversación con una visión razonable y termina, mesa de participación tras mesa de participación, cediendo hacia menos altura y menos densidad de la que ya existe hoy”, añadió.
Más habitantes, pero ¿dónde?
Julio Nazar, docente de la Facultad de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo, coincide en que la llegada del transporte público abre una oportunidad para densificar, pero establece una frontera clara: "evitando trasladar la densificación hacia sectores residenciales de menor escala".
En Avenida Vitacura, Nazar plantea "permitir densificación residencial, pero también servicios, comercios y equipamiento en los primeros pisos", con el objetivo de recuperar su carácter de boulevard urbano. También apunta a Avenida Kennedy, donde la llegada de la Línea 7 podría abrir espacio para más viviendas. "El transporte público estructurante justifica mayor densidad en su entorno inmediato", sostiene.
Eso sí, advierte que el crecimiento debe concentrarse en los grandes ejes y "evitando torres en sectores residenciales de menor escala". A su juicio, el nuevo plan también debería reforzar la movilidad activa, ampliar la red de ciclovías y potenciar corredores verdes.
Otro punto que entra en la discusión es el uso del automóvil. Nazar menciona especialmente Avenida Vitacura, Parque Bicentenario, Alonso de Córdova y Nueva Costanera, sectores que "sufren un colapso de calles con eventos, restaurantes y ferias".
Sobre la posibilidad de construir estacionamientos subterráneos, plantea cautela. "Si bien esa opción libera espacio en superficie, es un atractor importante para el uso de automóvil y pueden generarse efectos urbanos no deseados".
La alcaldesa Camila Merino ya había expresado reparos similares. "Hoy, las ciudades están yendo en retirada de construir estacionamientos. Creo que de aquí a 10 años va a haber un cambio completo en cómo nos movilizamos", señaló en diciembre pasado.
Vitacura se sube al ring otra vez
Si el debate sobre densidad promete ser intenso, existe una razón.
Vitacura tiene historia en esta materia. Y quizás ningún episodio lo refleja mejor que el ocurrido en marzo de 2009.
Ese año los vecinos participaron en el primer plebiscito comunal vinculante realizado en Chile para resolver modificaciones al plan regulador. La consulta no nació precisamente de un acuerdo tranquilo.
La agrupación "Salvemos Vitacura" reunió firmas notariales equivalentes al 10% del padrón y recurrió a la Contraloría después de que el entonces alcalde Raúl Torrealba se negara inicialmente a convocar la votación.
Sobre la mesa había tres propuestas. Una buscaba permitir edificios de entre cuatro y seis pisos en Escrivá de Balaguer. Otra contemplaba hasta 12 pisos en Avenida Kennedy Oriente. La tercera introducía cambios de altura en sectores de Alonso de Córdova y Nueva Costanera.
El resultado fue categórico.
Exalcalde tras la votación
Con cerca del 70% de participación, entre un 75% y un 77% de los votantes rechazó cada una de las propuestas. Vitacura había dicho que no a la densificación.
Una comuna distinta, 17 años después
Pero desde aquel plebiscito han pasado 17 años y varias cosas han cambiado.
El Metro se acerca. Avenida Vitacura busca una nueva identidad. La movilidad está cambiando. Y la discusión sobre cómo construir viviendas cerca del transporte público ha ganado espacio en la planificación urbana.
También ha cambiado la composición de los hogares.
Correa pone sobre la mesa otro fenómeno: Vitacura ofrece principalmente viviendas de gran tamaño y departamentos de alto valor, mientras prácticamente no existen alternativas para hogares pequeños, profesionales jóvenes o adultos mayores que quieren reducir el tamaño de su vivienda sin abandonar la comuna.
Es otra forma de mirar la densificación.
No necesariamente como torres masivas en medio de barrios residenciales, sino como departamentos más pequeños y mayor diversidad habitacional en corredores específicos.
Eso no significa que el municipio quiera cambiar completamente la identidad comunal. Por el contrario, la municipalidad insiste en que uno de los objetivos centrales será conservar "su carácter residencial, la vida de barrio y su calidad de vida".
Todavía no hay alturas propuestas. Tampoco nuevos coeficientes de constructibilidad ni mapas definitivos de dónde podría aumentar la vivienda.
Antes de llegar a eso vendrán estudios, una Imagen Objetivo, procesos de participación ciudadana, Evaluación Ambiental Estratégica y posteriormente un anteproyecto. Desde el municipio esperan iniciar formalmente el proceso a fines de septiembre, en cumplimiento de lo instruido por la Seremi de Vivienda y Urbanismo.
