Ampliar las alternativas para financiar viviendas, emprendimientos, empresas y nuevos proyectos, además de actualizar normas del mercado de capitales que han quedado rezagadas frente a su evolución. Ese es el objetivo de la reforma al mercado de capitales que impulsa el Gobierno y cuyo principal objetivo es estimular el acceso a la casa propia.
Aunque el proyecto contempla distintos cambios al mercado financiero, su principal apuesta está puesta en el acceso a la vivienda a través de dos instrumentos que operarán de manera complementaria. El Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) y una nueva cuenta de Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV), considerados el "corazón" de la iniciativa.
Durante la presentación de la iniciativa en Cerro Castillo, el ministro de Hacienda,
Jorge Quiroz, resumió el propósito señalando que detrás del mercado de capitales está la posibilidad de "llevar ahorros nacionales o internacionales" hacia el financiamiento del desarrollo y de los proyectos de vida de las familias.
En materia habitacional, el secretario de Estado sostuvo que el diseño apunta a financiar del orden de 150 mil viviendas nuevas o usadas durante los próximos años, buscando que los créditos puedan alcanzar plazos "a 30 años, con 10% de pie" y con tasas "mucho más competitivas" que las disponibles actualmente.
Fonavi: un comprador estatal de créditos hipotecarios
La principal innovación será la creación del Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) como una persona jurídica de derecho público, con patrimonio propio, administrada y representada por BancoEstado y fiscalizada por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
Su función no será entregar directamente créditos hipotecarios a las personas. La banca seguirá evaluando a los clientes, originando los préstamos y otorgándolos bajo sus propios procesos, pero posteriormente el fondo podrá adquirir parte de esas carteras mediante procedimientos competitivos.
Así, los créditos saldrán del balance de las instituciones financieras y pasarán al Fonavi, entregando mayor liquidez y liberando capacidad para que los bancos puedan originar nuevos préstamos. Las instituciones que concedieron los créditos seguirán, de todas formas, encargadas de su administración.
El objetivo es que esa mayor disponibilidad de financiamiento permita extender los plazos y reducir el costo de los hipotecarios. Además, el fondo estará enfocado exclusivamente en créditos destinados a la adquisición de una primera vivienda, nueva o usada, cuyo valor no supere las 6.000 UF.
Para ponerlo en marcha, el proyecto autoriza al Fisco a realizar aportes por hasta US$2.000 millones durante 36 meses, con una capitalización inicial de US$500 millones antes de la constitución del primer fondo.
A ello se suma una capacidad de endeudamiento equivalente a hasta diez veces su capital, estructura con la que Hacienda busca movilizar recursos públicos y privados por montos significativamente superiores al aporte fiscal inicial.
El diseño también busca evitar que los bancos transfieran completamente el riesgo crediticio al Estado. Si un deudor deja de pagar, la institución que originó el crédito deberá absorber una primera porción de la pérdida. En la presentación del proyecto se planteó un nivel de 3,5%, asociado a la morosidad histórica del sistema.
La lógica detrás de esa fórmula es mantener los incentivos para que las entidades financieras continúen realizando una adecuada evaluación de riesgo antes de otorgar los créditos.
A diferencia del Fogaes, el Fonavi no tendría un plazo determinado de vigencia y se concibe como una herramienta permanente del sistema de financiamiento habitacional.
Según el informe de impacto regulatorio del proyecto, el fondo comenzaría a operar en 2028. El efecto sobre las condiciones crediticias sería gradual. El Ejecutivo proyecta que una reducción de tasas cercana a un punto porcentual y la ampliación de los plazos desde alrededor de 20 hasta 30 años podrían tardar entre tres y cuatro años en materializarse plenamente.
AVV: ahorrar 7% para completar un pie de 10%
El segundo instrumento apunta a una dificultad distinta: reunir el pie necesario para acceder al crédito.
Para ello, el proyecto crea una cuenta de Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV), destinada exclusivamente a financiar el pie de una primera vivienda nueva o usada de hasta 6.000 UF.
Su funcionamiento toma como referencia el actual Ahorro Previsional Voluntario (APV). Las cuentas serían administradas por instituciones financieras y las personas deberán cumplir una meta de ahorro durante un período mínimo de 30 meses.
El mecanismo contempla que el comprador reúna recursos equivalentes al 7% del precio de la vivienda. Una vez cumplidas las condiciones establecidas, el Estado entregaría una bonificación equivalente al 3% del valor del inmueble, permitiendo completar un pie de 10%.
Quiroz destacó precisamente este componente durante la presentación del proyecto, señalando que la iniciativa busca que las familias puedan acceder a una vivienda "con un 7%" de ahorro propio, complementado por el aporte estatal.
El beneficio estará dirigido a viviendas nuevas o usadas mediante crédito hipotecario y no podrá acumularse con determinados aportes del Ministerio de Vivienda que sean incompatibles con el mecanismo.
La bonificación comenzaría a entregarse 30 meses después de la entrada en vigencia de la ley y tendría una duración de cinco años. Para sus estimaciones fiscales, Hacienda supone que la normativa comienza a regir en enero de 2027, lo que situaría la aplicación del AVV entre 2029 y 2034.
Hasta 50 mil operaciones anuales
Hacienda modeló ambos mecanismos de manera conjunta.
Una vez desplegados, el escenario contempla alcanzar una referencia cercana a 50.000 operaciones o bonificaciones anuales, similar al promedio observado en el mercado antes de la pandemia.
De ese universo, en Teatinos 120 estiman que unas 26.500 operaciones igualmente se realizarían sin la política, mientras que aproximadamente 23.500 corresponderían a compras adicionales inducidas por las mejores condiciones de acceso al financiamiento y al apoyo para completar el pie.
Esto equivale a una adicionalidad estimada de 47% entre los beneficiarios considerados por el modelo.
Parte de la mayor demanda puede dirigirse hacia viviendas usadas o unidades nuevas que ya se encuentren terminadas. En una primera etapa, por lo tanto, uno de los efectos esperados sería la absorción del inventario existente.
Eso podría mejorar la liquidez de las inmobiliarias y, posteriormente, facilitar el inicio de nuevos proyectos, aunque Hacienda reconoce que esa transmisión dependerá también de variables como permisos, disponibilidad de suelo, costos de construcción y acceso al financiamiento.
Desde 2031, las estimaciones consideran una mayor materialización de proyectos a medida que el incremento de las ventas permita liberar recursos que actualmente permanecen inmovilizados en stock.
En términos macroeconómicos, el Ejecutivo calcula que Fonavi y AVV en conjunto podrían aportar alrededor de 0,25% al nivel del PIB hacia 2036. Para el período 2028-2034, estima un valor agregado acumulado de $635,26 mil millones a precios de 2023.
