Ante baja de tasa y caída en demanda de viviendas: Expertos analizan escenario inmobiliario frente a una eventual compra

En medio de la crisis sanitaria y las negativas proyecciones para la economía chilena ante el coronavirus, la demanda por viviendas nuevas cayó 60% en el primer trimestre y el Banco Central redujo su tasa de interés a su mínimo técnico.

04 de Abril de 2020 | 08:00 | Por Patricia Marchetti Michels, Emol
El Mercurio
SANTIAGO.- El coronavirus llevará, muy probablemente, a que la economía chilena anote este 2020 su peor contracción en casi cuatro décadas. Así lo sinceró el Banco Central esta semana en su Informe de Política Monetaria, un día después de haber reducido la tasa de interés a su piso técnico: 0,5%. Y frente a este "complejo" escenario, sumado al que ya se estaba viviendo en Chile desde el 18 de octubre, un tema dejó de ser prioridad para las familias que lo estaban evaluando: la compra de una vivienda nueva.

De acuerdo al último informe de la consultora inmobiliaria Colliers International, las ventas de propiedades nuevas en la Región Metropolitana cayeron 60% en el primer trimestre, su peor desplome desde la crisis subprime. Sin embargo, durante el mismo periodo, el precio de departamentos nuevos subió a 75,9 UF por metro cuadrado, un 9% más que el valor registrado entre enero-marzo de 2019. En el caso de las casas, el alza fue de 2,2% por metro cuadrado.


Pero considerando la recesión que enfrentará Chile y el mundo, y que la actividad podría caer incluso hasta dos dígitos por mes a partir de abril -según dijo el ex presidente del BC, Rodrigo Vergara, en EmolTV-, el pronóstico es que la demanda por viviendas siga cayendo.

De hecho, el presidente de Socovesa, Javier Gras, dijo en El Mercurio que "hasta antes del covid-19 había algunas señales que nos permitían pensar que la demanda se empezaba a recuperar levemente (post 18 de octubre), pero el coronavirus echó por tierra las conductas de visita e interés por comprar".

Así, en un escenario donde Gras prevé "una guerra de precios táctica" en algunas comunas ante un eventual problema de sobreoferta, Emol conversó con diferentes expertos inmobiliarios, los que analizaron si es, o no, un buen momento para comprar y por qué.

La rebaja en la tasa de interés

Según los cuatro expertos entrevistados por Emol, las tasas de crédito hipotecario hoy se mueven, en general, entre el 3,2% y el 4,2%, dependiente de la entidad bancaria que lo ofrezca. Se trata de tasas "históricamente bajas", pero que de todas formas han sufrido un aumento en los últimos meses después del estallido social.

Considerando que el Central redujo la Tasa de Política Monetaria desde 1,75% a 0,5% en las últimas dos semanas, los entrevistados fueron consultados por si dicha baja se vería reflejada en una caída de las actuales tasas de los hipotecarios.

En los hipotecarios influyen otro tipo de cosas, como la clasificación crediticia del país, la de la entidad que lo ofrece, el riesgo de la persona que lo pide, y aunque sí veo una tasa más baja, veo muy difícil que toquen niveles como los de septiembre y octubre (al rededor del 2% y 2,5%)

Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de Colliers

"Creo que no debieran bajar todavía porque estamos en un escenario de alta incertidumbre hacia adelante, no sabemos qué va a pasar con este tema de la pandemia y, desde esa perspectiva lo veo difícil. Mi percepción es que las tasas para créditos hipotecarios se van a mantener como una forma de la banca de tomar resguardo ante esta crisis", opinó Javier Varleta, gerente de Estudios Inmobiliarios de GFK Adimark.

Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de Colliers, considera que la rebaja del Central sin duda se verá reflejando en las de los créditos, pero en los de más corto plazo, máximo cinco años, dice. "De todas formas pienso que va a haber un esfuerzo de tasa, porque está claro que hay y que habrá una disminución fuerte de la demanda, por consecuencia habrá un cierto aumento de stock y a los bancos también les va a interesar licuar las existencias de vivienda para alivianar los créditos de las inmobiliarias"

El economista Alejandro Alarcón, ex gerente de la Asociación de Bancos recalca el hecho de que "las tasas están muy bajas" y opina que "no creo que vayan a bajar mucho". Lo anterior, dado que "en estos momentos las personas son más riesgosas que antes dado el escenario de incertidumbre, del mercado laboral, de deudas, etc.".


En el escenario de que las tasas efectivamente bajen, Matías Montalva, gerente de Intermediación de Montalva Quindos, hace hincapié en que "esa baja va a beneficiar realmente a la persona que tiene ahorros como para invertir en una propiedad, pero al chileno medio no lo va a beneficiar".

"El 60% de la vivienda que se construye en este país es para el segmento D y C y ese segmento, con esta crisis, hoy borró su capacidad de ahorro. Para esas personas, la oportunidad que se abre es la de renegociar créditos que ya están tomados, aplazar algunas cuotas, pero no es que se abran grandes opciones como para poder comprar una vivienda", recalca.

¿Es un buen momento para comprar? ¿por qué?

Las opiniones respecto a si comprar ahora una vivienda nueva, en un par de meses o después de superada la crisis sanitaria, son divididas. Pero si en algo coinciden los expertos es que el mercado inmobiliario deberá recurrir a fuertes ajustes para poder sobrellevar la compleja situación: desde probables "ofertones", hasta bajas efectivas en los precios de las viviendas.

"Las salas de venta prácticamente las están cerrando todas las inmobiliarias y si bien una persona generalmente vitrinea por internet, finalmente una vivienda no se compra por internet, entonces mientras dure la pandemia la gente no va a comprar. Entonces ¿qué viene ahora? El ajuste", explica Montalva de Montalva Quindos.

"El tema hoy es que el precio no se ha ajustado de la misma forma en que se ha ajustado la demanda, eso está recién empezando. El primer síntoma ya fue y es que la gente no va a comprar. El segundo es que hay poca oferta -por los proyectos que se pararon por la crisis- y por eso se ha mantenido el precio (...). Pero la inmobiliaria, cuando tiene un banco que está presionando para que le pague los intereses del crédito que prestó para desarrollar el proyecto, no puede quedarse con departamentos vacíos, tiene que vender y para eso, en este escenario, tiene que bajar los precios"

Matías Montalva, gerente de Intermediación de Montalva Quindos

Lo que va a pasar es que las inmobiliarias se van a quedar con stock, no tendrán a nadie que les compre y los bancos les seguirán cobrando intereses por el financiamiento del desarrollo del proyecto. Entonces, ante la presión, de aquí a unos dos meses van a empezar a bajar bruscamente los precios de los departamentos nuevos sobre todo", proyecta el experto.

Así, su análisis concluye con que "para aquel que tiene liquidez, el dinero ahora ahorrado, de aquí a unos tres meses creo que va a ser un muy buen minuto para aprovechar las tasas, la baja de precios y así poder invertir en vivienda".

Por su parte, Varleta de GFK Adimark no ve que los precios caigan por ahora. "Si uno mira la oferta de producto terminar es súper baja y eso condiciona un poco si bajan o no los precios, porque hay menor oferta. Lo que sí creo, es que producto de esta menor demanda que vamos a tener, en los próximos meses vendrán 'ofertones': van a regalar el estacionamiento, o la bodega, o te van a ayudar con el pie, a hacer descuentos".

"Tengo la sensación de que algo así debería ser tipo en septiembre, partiendo muy de la base de que todo depende de cuánto tiempo estemos con restricciones por el coronavirus", agrega. De todas formas, opina que para aquel que tiene el dinero disponible para un pie en estos momentos, "sigue siendo una buena alternativa comprar ahora, porque las tasas siguen históricamente bajas. De hecho si alguien está con liquidez podría negociar precios".

"Aquí los que tendrán un rol fundamental van a ser los bancos, porque si los bancos no pierden la paciencia y mantienen el financiamiento a las inmobiliarias por 6 meses, un año o 18 meses adicionales, las inmobiliarias no tendrían urgencia en la venta. Entonces, en ese caso, no creo que se vaya a producir una baja de los valores demasiado significativa"

Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de Colliers

Gleisner de Colliers también ve posible que se recurra a los llamados "ofertones" por parte de las inmobiliarias para mantener un nivel de actividad de venta. Respecto a si es un buen momento para comprar, responde que "finalmente dependerá mucho de la situación personal de cada uno. Si la persona tiene el pie y tiene un crédito con una tasa razonable entre 3,5% y 4,5% y se ve seguro en su empleo, entonces es un buen momento".

"Pero el que no tiene el dinero, el que no tiene el pie, ese crédito no es una buena oportunidad, ni se lo van a dar. Hoy los bancos están con una exigencia de pago al contado del 20%, que en tiempos complejos como estos puede exigir hasta 25%, entonces por el lado del crédito no veo posible el poder comprar", expone.

Por último, el economista Alarcón opta por evitar la especulación y resalta que "podemos morir esperando que sigan bajando las tasas y que bajen los precios de las propiedades. Creo que al final lo que debe primar es pensar que estas son inversiones a más de 20 años y que sería muy raro que las viviendas sean más baratas de lo que están ahora. Entonces, pensando en ese ahorro futuro, ahora siempre es el mejor momento".
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