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Demanda por mayores espacios y auge de zonas periféricas: Los cambios en el mercado inmobiliario chileno ante pandemia

Las cuarentenas y el teletrabajo durante 2020 modificaron las tendencias de los chilenos al momento de escoger una vivienda.

09 de Febrero de 2021 | 17:09 | Por Tomás Molina J., Emol
El Mercurio
Las cuarentenas y el impulso del teletrabajo en 2020, año en que la pandemia de covid-19 se instaló en el país, y en el mundo, trajo importantes cambios en varios sectores, uno de ellos: el mercado inmobiliario.

Y es que el coronavirus modificó las prioridades de los chilenos al momento de escoger un hogar, cambio que abordó Portalinmobiliario en su informe trimestral de Vivienda correspondiente a lo últimos tres meses del año pasado.

Así, la firma identificó cinco grandes tendencias en el año de la pandemia: se reactivó el mercado de casas, aumentó la búsqueda de viviendas ampliar o de mayor metraje, disminuyó la búsqueda en zonas de alta densificación, se desaceleró el mercado de venta y se recuperó la rentabilidad de casas.


Reactivación en el mercado de casas

De acuerdo con el informe, uno de los mercados que tuvo una positiva reactivación el año pasado fue el de las casas. Por un lado, se observó una disminución en la oferta de este tipo de unidades, y por otro, un aumento de la de departamentos.

Según los datos de Portalinmobiliario, la cantidad de avisos de departamentos para venta crecieron 27,4% interanual, y 53% en arriendo, lo que contrasta con los avisos de casas, que cayeron 16,4% en venta y 44,9% en arriendo. "Una de las principales causas para este fenómeno podría tener relación con el cambio en el diario vivir de las personas, al tener que pasar un tiempo prolongado en sus casas, surge la necesidad de buscar mayor espacio", explicó Nicolás Izquierdo, Subgerente de Planificación y Operaciones de dicha empresa.

Esta reducción importante del número de casas disponibles, principalmente en arriendo, es reafirmada por los datos de demanda. Según el informe, si se analiza la variación anual en la cantidad de contactos, los departamentos en venta aumentaron 32,1%, mientras que para el arriendo creció en 43,8%. Mientras que el arriendo de casas creció 63,7%, y la venta se disparó 132,6%.

"Dicho de otro modo, por ejemplo, para una casa en arriendo en el Gran Santiago durante el cuarto trimestre de 2020, el dueño o la corredora fueron contactados cinco veces más en promedio que el dueño o corredora de un departamento", sostuvo el ejecutivo.

Por lo mismo, se evidenció un fuerte incremento en los precios de casas en arriendo, de 4,6% trimestral, muy superior al resto de los ítems que crecieron menos de 1%. "Esta alza va en línea con el aumento de la demanda y la reducción de la oferta disponible, lo que estaría presionando los precios al alza. En ese sentido, destaca el caso de Colina, que alcanzó el incremento anual más alto en casas en arriendo, con un 16,3%. En venta también fue de los crecimientos más importantes con un 5,5% interanual", indicó la compañía.

Búsqueda de más espacio

La búsqueda de propiedades más amplias también ha surgido como un efecto de la pandemia. En ese sentido, la demanda por departamentos pequeños ha caído con fuerza: mientras los departamentos de más de 100 m2 subieron su demanda trimestral en 4,7%, aquellos entre 31 y 40 m2 cayeron 6,4%, los de entre 21 y 30 m2 disminuyeron 14% y los iguales o menores a 20 m2 retrocedieron 26,6%, en comparación a igual fecha de 2019.

Las diferencias son más significativas en términos anuales. Mientras aquellos de más de 100m2 la cantidad de visitas se duplicó (99,4%), los de 20m2 o menos crecieron solo un 8,6% en el sitio de Portalinmobiliario. En esa línea, Izquierdo que "previo a la pandemia, el mercado de nano departamentos venía ganando protagonismo, muchos estaban privilegiando ubicación en vez de espacio, acomodándose en pequeños espacios para estar en zonas céntricas, sin embargo, las cuarentenas hicieron en muchos casos replantear ese escenario".

Viviendas alejadas

Por otro lado, según los datos de la firma, la búsqueda de espacios alejados de zonas de alta densificación despertó un mayor interés en 2020. Por ejemplo, comunas de la Región Metropolitana como Buin, Cerrillos, Melipilla, Padre Hurtado, Peñaflor y Pudahuel aumentaron el número de cotizaciones en más de 100% en un año, mientras que comunas céntricas como Santiago, Independencia y Quinta Normal tuvieron caídas al comparar con el mismo periodo del año anterior.

La empresa destacó el caso de Colina, comuna que es "una zona semirrural donde las personas, a nivel general, toleraban tiempos de traslado más altos para poder tener un lugar con más espacio y tranquilidad. Esta zona, y principalmente Chicureo, ha demostrado reunir todas las características que a partir de la pandemia cobraron relevancia en los usuarios", acotó Izquierdo.

También se anotó un aumento en la demanda en la zona Sur del país, principalmente en la Región de Los Lagos y Los Ríos, llegando esta última a lograr un incremento anual de un 170,9%. "Atribuimos este comportamiento a la búsqueda de tranquilidad, mayor calidad de vida, principalmente en lo que respecta a lugares no tan densamente poblados. También está en consideración el factor laboral, especialmente en la región de Los Lagos, que tiene una de las tasas de desempleo más bajas del país", añadió el ejecutivo.

Desaceleración del precio de viviendas

Además, Portalinmobiliario expuso que durante 2020 los precios de viviendas a la venta se mantuvieron al alza a pesar de la contracción de la economía, aunque se comenzó a observar una desaceleración de este crecimiento de precios, pasando de tasas de crecimiento tanto en casas como departamentos que estaban en torno al 5% durante fines del año pasado, a un aumento de 2,5% en el mercado de departamentos y de 1,2% en el caso de las casas.

"Para los departamentos es el incremento anual más bajo desde el año 2017 y en casas hay que remontarse hasta inicios de 2009 para ver un crecimiento más bajo, cuando la crisis Subprime golpeó al país", indicó el informe.

"Para los departamentos es el incremento anual más bajo desde el año 2017 y en casas hay que remontarse hasta inicios de 2009 para ver un crecimiento más bajo, cuando la crisis Subprime golpeó al país".

Nicolás Izquierdo
Por su lado, en el mercado de departamentos en arriendo, se produjo una contracción interanual de -7,6%, sin embargo, a pesar de estas cifras hay señales positivas para los inversionistas ya que luego de cinco períodos consecutivos de caídas trimestrales, esta tendencia se interrumpió, mostrando una leve alza de 0,1%. "Esto podría ser una señal de recuperación de este mercado que fue el más afectado en términos de caída de precios durante 2020", añadió.

Rentabilidad de casas

Una quinta tendencia apuntada por la firma tiene que ver con la rentabilidad en el mercado de las casas, exponiendo que el año pasado "la mayor tasa de crecimiento de arriendo respecto a venta generó un incremento de los retornos".

"Así, luego de llegar a rentabilidades de 5,3% en la primera mitad del año, se evidenció una recuperación, cerrando el año con una rentabilidad bruta de 5,5%. En departamentos se detuvo la tendencia de caídas de la rentabilidad que se había prolongado durante cinco trimestres para mantener el 4,7% del periodo anterior", señaló el documento.

En ese sentido, una de las comunas que más destacó en el año del peak de la emergencia sanitaria fue San Bernardo, la que durante la última parte del año se convirtió en la comuna más rentable del Gran Santiago, al liderar en este ámbito tanto en el mercado de departamentos como de casas. En lo que respecta a viviendas en altura, registró un 9,1% de rentabilidad, muy superior al 7,8% de Maipú y 7,2% de Conchalí que completaron el podio en esta categoría.

En tanto, en casas, San Bernardo lideró con un 6,7%, seguido por Recoleta con un 6,5% y Quilicura con un 6,4%. En la vereda opuesta Vitacura fue la comuna menos rentable de la Región Metropolitana, con retornos brutos anuales de 3,7% tanto en casas como departamentos.

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