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El complejo escenario para una generación que podría quedar sin acceso a créditos hipotecarios

Los mayores tasas y las elevadas exigencias hacen cada vez más difícil poder acceder a este tipo de préstamos para un grupo de la población. Desde la banca, señalan que un cuarto retiro, empeoraría aún más la estrecha situación.

23 de Octubre de 2021 | 09:01 | Por A. González, Emol
El Mercurio
El encarecimiento de las viviendas nuevas en la última década ha sido muy marcado y algo más acelerado desde 2017, según un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

De acuerdo a un informe presentado el pasado jueves, el promedio de las viviendas se han encarecido 60% desde 2010, con alzas de 38% para departamentos y de 131% para casas. En este último caso, la pujante demanda actual en un escenario de escasez de oferta genera presiones sobre los precios.


Según el gremio constructor, esta alza en los precios de las viviendas ha sido un fenómeno generalizado en las principales áreas metropolitanas del país, con incrementos de 64% en Gran Santiago, 90% en Coquimbo/La Serena, 30% en el Gran Valparaíso, 63% en Gran Concepción y 78% en Temuco/Padre Las Casas.

Sin embargo, a los mayores precios se ha sumado otro importante factor a la hora de acceder a un crédito hipotecario: el alza de tasas de interés, que ha generado la mayor inflación en el país, en parte, por los sucesivos retiros del 10%.

Impacto en los créditos hipotecarios

El "sueño de la casa propia" se ve cada más complicado para quienes buscaban obtener la primera propiedad, sobre todo, para la generación que recién se inserta en el mercado laboral, ya que las condiciones financieras para obtener un crédito hipotecario se elevaron.

"Desde nuestro punto de vista los drivers son la capacidad que van a tener los futuros compradores a acceder a las viviendas. Nosotros hemos demostrados con ejemplos bien sencillos que si uno quiere acceder a una vivienda de 4 mil Unidades de Fomento, por solo el impacto de alza de tasas en 2 puntos, va a significar que el dividendo va a aumentar en $150 mil mensuales y la banca exige que uno tenga un sueldo de 4 veces más, lo que significa que el futuro comprador va a tener que ganar $600 mil pesos más", comentaba ayer en CNN Chile, el presidente de la CChC, Antonio Errázuriz.

"Estamos empezando a valorizar lo que teníamos que como estaba ahí y estuvo por mucho tiempo, que era un mercado de ahorro de largo plazo, la posibilidad de comprar un bien raíz a 30 años, y especialmente comprarlos en una tasa que era fija. Eso, en América Latina no existe, sólo lo teníamos nosotros y pareciera que no nos dimos cuenta que era muy importante".

José Manuel Mena

"Entonces -agregaba- nos preocupa que a través de un eventual cuarto retiro, esta problemática se agrave aún más y dificulte más el acceso a la vivienda, la construcción de la infraestructura".

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), comentaba a Emol hace unas semanas que "si las tasas de interés siguen subiendo se seguirá restringiendo la demanda y el sueño de la casa propia se va a alejar, eso no tiene una segunda lectura".

Esta lectura también es compartida por la banca. En entrevista con radio Cooperativa, el presidente de la Asociación de Bancos (Abif), José Manuel Mena, indicaba que "yo soy parte de una generación que recién casado me compré, me endeudé a UF+12, hoy día nos parece una locura, también en años previos a eso, había gente que se endeudaba a UF+18, no estoy diciendo que vamos a llegar a esos niveles, pero hoy día el marginal está siendo incluso más cerca de UF+6, y por supuesto que esa es una exigencia de mayor renta para poder cumplir esto".

Agregaba que "si el plazo es de 20 y no de 30 años, si la tasa es más cerca del 6% y no del 2%, como tuvimos el piso un año atrás, estamos viendo que hay una generación que va a tener dificultades para tener un bien raíz y que como país este es un tema que debiésemos tener una conversación profunda, público-privada para poder volver a crear las condiciones para tener el derecho de tener, al menos, la posibilidad de tener un crédito y un bien raíz como familia".

Fuentes de la industria bancaria reconocen que los sucesivos retiros han generado desequilibrios macroeconómicos por el shock del consumo, lo que se ha traducido en un impacto sobre la inflación del país.

Según comentan desde el mercado, la tasa de interés de los bonos soberanos de largo plazo, que sirven de base para el costo de financiamiento de los bancos para los créditos hipotecarios, han "aumentado de manera relevante" desde el primer retiro. En esa línea, fuentes de la industria, consideran que de agudizarse este escenario "será imposible", incluso, dar créditos a un plazo de 20 años.


Por ahora, los cálculos que hacen en la banca para la tasa de interés de hipotecarios son que se ubique en torno a 5%, aunque no descartan llegar a niveles de 8%. "Es como retroceder 10 años", dicen. Es así que prevén que con esta tasa afectaría en casi un 25% el valor del dividendo para un crédito tipo (de 2.400 UF a 20 años plazo), es decir, un usuario pagaría $1,1 millones más cada año.

Si se considera este mismo crédito de 2.400 UF de un dividendo cercano a los $500.000, pero financiada a 10 años, el valor del dividendo aumenta a $807.000.

"Yo creo que esta situación nos genera un perjuicio como país, la irresponsabilidad de los retiros, la irresponsabilidad de las políticas públicas que se han hecho en el último tiempo, traen estas consecuencias que no las veíamos", señala Mena.

Errázuriz complementa: "Lo que puede pasar no es sólo el cuarto retiro, no olvidemos que el cuarto retiro está asociado a otro proyecto que hoy día se tramita, que es el segundo retiro o el mal llamado anticipo de las rentas vitalicias. Esa es la base del buen sistema de financiamiento de créditos baratos que hemos tenido en el país, entonces eso al final va a afectar a los más necesitados, a los que requieran de créditos", por lo que el déficit de viviendas, que se ubica en torno a 700 mil unidades, solo se incrementará.
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