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Alzas en precios de arriendos y menos proyectos nuevos: Sector inmobiliario proyecta un estrecho escenario para 2022

Diversos actores de la industria resaltaron que si bien todavía existen muchas "incógnitas" para el mercado, es probable es que este se mantenga afectado por las restricciones de acceso a los créditos hipotecarios.

18 de Diciembre de 2021 | 06:04 | Por Ignacia Munita C., Emol
El Mercurio
Muchos desafíos y bastantes incógnitas. Esa es la mirada que diversos actores del sector inmobiliario manifestaron al ser consultados por sus proyecciones para el año que está a punto de comenzar.

Esto responde, en gran medida, al hecho de que las restricciones a los créditos aumentaron luego de que el Banco Central informara este martes su decisión de aplicar nuevamente una potente alza de 125 puntos base a las tasas de interés –con lo que la Tasa de Política Monetaria escaló a 4%, su mayor nivel desde junio de 2014- para contener las presiones inflacionarias que afectan al país.

Punto al que se refirió Nicolás Izquierdo, gerente de Planificación y Operaciones de Portalinmobiliario, al plantear a Emol que "el 2022 probablemente sea un año en el que el sector inmobiliario continúe estando fuertemente influenciado por las condiciones de acceso al crédito. Las tasas de interés, monto exigido para el pie y sobre todo la cantidad de años en que se entrega un crédito son fundamentales para el dinamismo del mercado inmobiliario y acceso a la vivienda, por lo que probablemente durante el próximo año se va a estar analizando cómo se mejoran estas variables".

Sin embargo, José Ignacio Vicente, gerente general de TocToc comentó que "hoy estamos viendo cómo las restricciones bancarias están generando una contracción en la compra de vivienda, sin embargo, ya observamos diversos incentivos en la compra, que creemos se mantendrán, y que favorecerán el escenario. En este contexto, proyectamos al 2022 un mercado de arriendo más fortalecido y consolidado".

Pero desde la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), su director ejecutivo, Vicente Domínguez, expresó que "estamos llenos de incógnitas, entonces no es tan fácil pronosticar, porque hay variables claves que juegan en el negocio del mercado inmobiliario y que su perspectiva está en desarrollo (…) por ejemplo, la inflación, la inflación está alta como no había estado los últimos años, y en la actividad inmobiliaria las viviendas se transan en unidades de fomento, incorporan inflación, entonces eso pone una primera preocupación de si van a haber posibilidades de controlar la inflación o no".

Estos cambios en las condiciones de créditos hipotecarios, que actualmente están a tasas más altas, y con plazos más reducidos, hace predecir a Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que el 2022 habrá "un escenario menos dinámico para la actividad inmobiliaria, en la medida en que se está dificultando el acceso a vivienda a un significativo número de hogares de clase media y por resultar menos atractiva la opción de compra para arriendo por la pérdida de rentabilidad".

Ventas

Al analizar por segmento, el mercado prevé que, al comparar con este año, es probable que la tendencia por comprar viviendas caiga, en línea con la menor liquidez que tendrían los hogares a medida que se cumplen los periodos para efectuar los retiros del 10% y se acaban los bonos estatales. "Se espera una disminución en la venta en comparación a este año, que pudo recuperar sus niveles prepandemia en el tercer trimestre del año, gracias a la inversión de los retiros de las AFP y el mejoramiento de las condiciones sanitarias", indicó Fabián García, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa Chile.

De hecho, Domínguez también hizo hincapié en que durante el 2021 las personas "tuvieron poder adquisitivo que no habían tenido, pero eso va a volver a la condición normal, y lo más probable es que este poder adquisitivo se resienta un poco, por lo tanto, nosotros pensamos que este año fue un año en de recuperación, parecido al año 19 en términos de ventas, y que el próximo año va a ser un poco más bajo, pero no pensamos que mucho más bajo".

Así, Javier Hurtado, del gremio de la construcción, estima que "la venta de viviendas nuevas disminuya entre 17% y 27% respecto de 2021, totalizando cerca de 53.000 unidades en el país frente a las 64.000 de este año. Es un nivel de ventas similar a la de los años 2020, afectado por la pandemia, o al de 2016 por el efecto que tuvo entonces el Iva o la caída registrada en 2010 post terremoto".

Arriendos

Ahora bien, existe un consenso en lo que refiere al boom que han registrado los arriendos. Según detalla Claudia Castro, gerenta de Clasificados de Yapo, "a modo de contexto general, si comparamos la oferta de casas y departamentos para arriendo en todo el país, en noviembre de 2020 hubo 19.480 propiedades disponibles, en cambio, en noviembre de 2021 hubo 11.212, es decir, un 42% menos de propiedades disponibles para arriendo".

"En relación a la demanda, si comparamos el interés por los arriendos de casas y departamentos de noviembre 2020 con noviembre de 2021, se puede observar que el número de personas que contactaron a las personas que publicaron casas y departamentos para arriendo con la intención de llegar a un acuerdo prácticamente se mantuvo rondando los 285 mil contactos", agregó.

Y precisó que "donde hubo un mayor incremento fue en la demanda de arriendos de departamentos donde en noviembre de 2020 hubo 171.513 contactos de personas interesadas en arrendar departamentos. En noviembre de 2021 fueron 194.322 contactos de personas interesadas en arrendar departamentos. Esto refleja un incremento del 13% en la demanda por este tipo de propiedades".

Sobre esta materia, desde Portalinmobiliario, Izquierdo afirma que "a partir de lo que ya hemos observado este 2021, al empeorar las condiciones de financiamiento y considerando también lo que vimos hace algunos años, cuando aumentó el pie solicitado para la compra de una vivienda, lo que debería pasar ahora es que el mercado de arriendo continúe expandiéndose, generando una presión en este mercado en específico, donde ya hemos visto que ha aumentado significativamente la demanda y la cantidad de solicitudes por cada propiedad publicada. De hecho durante el 2021 la oferta de departamentos en arriendo tuvo una baja anual de un 44%, la mayor en 15 años".

Mientras que el gerente general de TocToc apuntó que "en base al comportamiento que hemos visto durante el último trimestre de este año, creemos que durante el 2022 habrá un aumento en la demanda por renta, tanto en departamentos como en casas, efecto que en la práctica podría generar que los precios de arriendo recuperen la dinámica previa al estallido social, especialmente en comunas como Santiago, Estación Central, San Miguel e Independencia".

Asimismo, Hurtado dijo que "en un contexto en que se está limitando severamente la posibilidad de acceder a la vivienda en propiedad (por el encarecimiento de los inmuebles y por las condiciones financieras que son mucho más restrictivas), la alternativa para una porción significativa de hogares será el arriendo. Es por ello que prevemos un mayor movimiento en el mercado de arriendos en línea con esta potencial demanda futura".

Precios altos

Desde hace un tiempo a la parte que los precios de las viviendas han subido, y las cifras de Yapo lo ejemplifican, puesto que, tal como lo señala Castro, "se ha visto en los últimos meses un alza en los precios de arriendos de departamentos y casas en todo Chile, por ejemplo, el precio promedio para arriendo de casas y departamentos en la Región Metropolitana, si comparamos noviembre 2020 con noviembre de 2021, aumentó de los $320.000 a los $350.000, es decir, hubo un incremento del 9%". Y lo mismo ha ocurrido en regiones del norte y sur de Chile.

A juicio de Domínguez, "los precios de las viviendas, en estos momentos, teóricamente, debieran haber bajado, pero no bajan. Y no bajan porque la estructura de costos de producir la vivienda ha subido", de modo tal que "aunque estén estrechos los márgenes con los cuales trabajan las inmobiliarias, de todas maneras los precios subirían. Por lo tanto, no hay espacio para baja de precios en el momento en que estamos lamentablemente".

Es más, Rodrigo González, gerente general de Grupo Urbes, sostuvo que "los valores de los arriendos, independientes que sean casas o departamentos, no dejarán de subir. Todas las variables que impactan en los costos de producción van y siguen al alza, como la mano de obra, materias primas, combustibles, transportes, etcétera. Si además agregamos la eventual eliminación de algunas excepciones tributarias, es imposible mantener los mismos valores".

Por lo mismo, desde Portalinmobiliario indican que "si consideramos que durante el tercer trimestre de este año se registró un alza en los precios de arriendo de casas con un incremento anual del 14,5% y para departamentos del 4,1%, es de esperar que los valores de arriendo muestren un mayor dinamismo que los de venta, principalmente por las mayores dificultades para el acceso al crédito, lo cual conlleva a un incremento en la demanda por arrendar y como consecuencia caída en la oferta de arriendo disponible".

En tanto, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, remató que "los precios de las viviendas estarán estresados entre la necesidad de las inmobiliarias de traspasar los mayores costos de construcción y, por otro lado, la menor capacidad adquisitiva de los compradores (...) en suma esperamos un alza moderada en los 'precios de pizarra' y baja en los precios reales de transacción, valorizando como descuento efectivos las condiciones más blandas en las condiciones de compra: costo de financiar el pies a 12 o 24 meses; el costo de absorber parcialmente el mayor costo del crédito; el costo de buscar financiamiento a más plazo para el comprador, etcétera".

Proyectos lentos

Finalmente, lo cierto es que la industria anticipa que es probable que el ingreso de proyectos nuevos se desacelere, al menos, todo el primer semestre, especialmente por la escalada de la inflación, además de las condiciones políticas del país. "Pensamos que el primer semestre estará bastante lento en generación de nuevos proyectos, la industria en general estará concentrada en los aumentos de costos y en el escenario político que pudiese afectar en términos normativos y estructurales que impacten la fijación de precios y, por ende, la rentabilidad. Ya en el segundo semestre se podrá ver algo más de movimiento una vez internalizado dicho escenario", expuso González.

Acotando que "la oferta ha caído sistemáticamente, en primer lugar, por la dificultad y escasez de tierra para desarrollar nuevos proyectos. Además, los plazos para obtención de permisos se han prolongado muy por sobre lo que establece la propia norma, impactando nuevamente en la salida de nuevos proyectos".

Junto con ello, mencionó que "si bien la demanda se verá afectada por el aumento de tasas, esto impactará de manera relevante en los inversionistas y no así en los usuarios finales, por lo cual estimamos que el ritmo de demanda estará por sobre el de la oferta y no habrá aumento de stock en la industria".

En cifras, desde Tinsa Chile mencionan que, a nivel nacional, se espera que el próximo año "cerca del 40% del stock se encuentre en blanco, el 50% en verde y un 10% en entrega inmediata. En cuanto a la demanda, consideramos que ésta tendrá especial preferencia por proyectos en blanco o verde, a la espera del mejoramiento en las condiciones de obtención de créditos hipotecarios".

Con todo, a nombre de la CChC, Hurtado subrayó que "la oferta dependerá también de factores tan esenciales como las certezas que pueda dar el nuevo gobierno, sobre todo en un escenario de menor propensión a la compra de viviendas. Las señales de la nueva administración incidirán en la oferta y también en el ingreso de proyectos nuevos".

Finalmente, Gleisner de Colliers, concluyó que "el sector inmobiliario entra al próximo año con un nivel de stock en relación a las ventas, bastante superior al usual en los años prepandemia. Las fuertes restricciones al financiamiento de la compra de terrenos y en el financiamiento de la construcción, requiriendo una mayor capital propio y encareciendo el rédito, naturalmente va a limitar la nueva oferta. Con todo, proyectamos un nivel alto de stock, como consecuencia de la restricción de la venta".
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