Pese a un contexto de altas restricciones para el financiamiento de largo plazo que vive el país -producto de los retiros previsionales y su impacto sobre el mercado de capitales-, BancoEstado sorprendió la semana pasada al presentar un nuevo "hipotecazo", ofreciendo un programa de atractivos créditos para viviendas de cualquier monto, a viente años plazo y con una subvención de hasta 80%.
Todo esto, acompañado de una tasa de interés fija -algo que ya parecía extinto en el mercado de créditos hipotecarios chileno- de 3,85% más UF anual -muy por debajo del promedio-, condiciones que permanecerán vigentes para todas las operaciones aprobadas hasta el 30 de junio de este año.
Oferta que se lanza en momentos en que día a día el "sueño de la casa propia" parece más lejano para gran parte de los chilenos, y es que las condiciones de la banca para los créditos hipotecarios han alcanzado niveles de restricciones no vistos en varios años, con tasas que se encuentran en escalones especialmente altos.
Según el Banco Central, en abril de este año la tasa de interés para hipotecarios promedió 4,41%, y si bien se encuentra algo por debajo del 4,45% promediado en marzo, lo cierto es que se mantiene en niveles que no se veían en el país desde 2013.
Por eso, la oferta de BancoEstado es relevante, considerando que es una tasa conveniente para la situación actual del mercado, sumado a que esta es fija, y no variable como ya es costumbre. Otras de las características del crédito es que cuenta con hasta 6 meses de gracia para el pago del primer dividendo y hasta 2 meses no consecutivos de no pago al año -definidos al contratar el crédito-.
¿El objetivo? "Reactivar el mercado hipotecario, pero por sobre todo, devolverles a más chilenos la opción de tomar un crédito hipotecario con una tasa muy conveniente que les permita cumplir su sueño",aseguró la presidenta de BancoEstado, Jessica López.
De hecho, de acuerdo con el reciente Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del primer semestre de 2022 publicado por el Banco Central, en lo más reciente, los hogares se enfrentan a "restricciones de acceso al crédito y desafíos frente a un entorno macroeconómico más deteriorado".
Según el informe, las colocaciones hipotecarias se han desacelerado de manera importante, pasando de cifras de flujo mensual en torno a 30 millones de UF al tercer trimestre de 2021 a cerca de 16 millones de UF en marzo de este año.
En su rol de entidad financiera pública, es comprensible que BancoEstado busque flexibilizar condiciones en un escenario restrictivo, pero, ¿podría, a la vez, actuar como un "referente" de la banca privada y presionar al mercado a replicar aquello y establecer condiciones más competitivas? Expertos consultados por
Emol lo analizaron.
El economista y ex presidente de BancoEstado, Guillermo Larraín, afirmó que "en el pasado sí ha ocurrido que el banco ayuda a generar competencia en los segmentos donde el banco es muy importante, como el hipotecario".
Desde su perspectiva, "lo que haga el banco es siempre importante como referente para el resto de la banca, y en casos como este, para un producto que dura tanto tiempo y mucha gente que tiene la necesidad de comprar casa, cuando el banco da una señal es una señal potente".
Lo que sí, mencionó que ello "no es universal", pero que de todas maneras se trata de "un punto de referencia significativo, porque en el fondo, el producto hipotecario tiene una característica, que es que, cuando una persona tiene un hipotecario, habitualmente se compromete con otras cosas también".
Por su parte, Hugo Lavados, ex ministro de Economía durante el primer mandato de Michelle Bachelet, planteó: "BancoEstado, efectivamente, en distintas ocasiones, ha tendido a hacer ofertas con mejores condiciones que las que existen en la mayor parte de los otros bancos en el mercado. Ahora, dado el peso que tiene el BancoEstado en el total de la banca, que no es demasiado grande, difícilmente juega un rol regulador".
"Sí lo que hace es, por así decirlo, plantear, poner sobre la mesa, que es posible poner productos con determinadas condiciones que son en esos momentos favorables para los clientes", destacó.
Y añadió que con ello "marca un poco lo que puede hacer, pero a la larga las condiciones más fundamentales del mercado son las que determinan lo que los bancos pueden hacer, y en este caso, el alza de las tasas de crédito hipotecario tiene que ver con el incremento de las tasas largas, producto además de que hay menor disponibilidad de fondos, sobre todo con la disminución de recursos que tienen las AFP".
Quien también manifestó su opinión fue la directora del Centro de Estudios Financieros del ESE Business School de la Universidad de Los Andes, Cecilia Cifuentes. A su juicio, en ocasiones es relevante que un banco perteneciente al Estado "cumpla algún rol de 'política pública', en el sentido de, por ejemplo, cuando se produjo la crisis subprime y el BancoEstado abrió líneas de crédito para empresas, de alguna manera, generando el camino para que otros bancos hicieran lo mismo. Cuando se dan estos escenarios de riesgo, a lo mejor es deseable, en forma acotada, que el BancoEstado pueda tomar medidas de este tipo".
"Cuando se dan estos escenarios de riesgo, a lo mejor es deseable, en forma acotada, que el BancoEstado pueda tomar medidas de este tipo"
Cecilia Cifuentes, directora del Centro de Estudios Financieros del ESE Business School de la Universidad de Los Andes
En ese sentido, explicó que esta propuesta de tasa fija "podría incentivar a otros bancos a decir 'es verdad que estamos en un escenario de corto plazo muy complejo, pero en un escenario de más mediano plazo lo que está ofreciendo el BancoEstado es un producto que parece razonable'. Ahora, obviamente aquí hay un riesgo, y los bancos no están obligados a seguirlo, y eso está bien que sea así, porque el BancoEstado está haciendo una apuesta en este minuto, que el resto de la banca, por una situación de riesgo, no se estaba atreviendo a hacer".
No obstante, Cifuentes indicó que "es una apuesta que no es descabellada, que tiene un riesgo, y va a ser el mercado el que defina qué tan descabellada es esta apuesta", advirtiendo que "si ningún banco lo sigue ni de cerca, lo que uno tendría que decir es que el sistema financiero está estimando que no vamos a recuperar esos niveles de tasa real de largo plazo en un periodo razonable".
Otras miradas
Ahora bien, existen otras miradas en torno al tema, y es el caso del economista Alejandro Alarcón, ex gerente general de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), quien mencionó que "no podemos tapar el sol con un dedo. Acá hubo una mayor destrucción del mercado de capitales con los famosos retiros, y por lo tanto, en lo que hay que concentrarle es devolverle ese rol a los inversionistas institucionales, las AFPs, las compañías de seguro, que son las que pueden producir el financiamiento de largo plazo, que es lo que necesitan los clientes que quieren postular o demandar créditos hipotecarios".
"No es automático, este es un esfuerzo loable del BancoEstado, pero yo creo que el rol funciona bien cuando hay inversionistas institucionales", enfatizó.
Carlos Budnevich, economista y quien actuó como superintendente de Bancos e Instituciones Financieras, precisó que "desde el punto de vista de lo que son las condiciones de tasas, se ve como una oferta atractiva, y, de acuerdo a sus posibilidades de costo de financiamiento, también costos de administración y costo del riesgo crédito, puede ser que esté dentro de sus posibilidades de oferta".
Con todo, dijo que "en lo concreto, para el BancoEstado hay que hacerse la pregunta de si eso no le significa pérdida de margen, porque se trata de un banco estatal cuya misión no es perder plata. Entonces, si eso es así, es parte de lo que son las reglas del juego en el marco de un mercado que puede ofrecer oportunidades más convenientes para sus clientes".
Y concluyó asegurando que este tipo de medidas "depende de cada banco, y las condiciones de financiamiento pueden ser muy beneficiosas para el BancoEstado, típicamente se parece mucho su costo de fondos al costo de fondos del Estado, entonces, esa es una ventaja competitiva que, efectivamente, tiene el BancoEstado por lo general. Pero la posibilidad de que otros bancos hagan una oferta de esta naturaleza depende de las condiciones de financiamiento a las que estén accediendo en este momento".
