El alcalde Tomás Vodanovic anunció esta semana el congelamiento de permisos a megaproyectos inmobiliarios en los grandes ejes de Maipú. Esto, explicó, como parte del proceso para modificar el Plan Regulador Comunal, con el objetivo de cerrarle "la puerta con candado a los guetos verticales".
Ante las dudas y con el fin de aclarar la medida, el edil manifestó esta mañana —en entrevista con 24 Horas— que "esto no altera los permisos que ya pueden haber sido entregados por la municipalidad. A partir del 13 de septiembre tenemos un congelamiento temporal de 1 año, sin entrega de permisos, hasta que se actualice este nuevo plan regulador comunal".
Si bien desde el mundo inmobiliario dicen estar de acuerdo con la necesidad de una "densificación equilibrada" y un "desarrollo armónico", mencionan también que la medida podría generar déficit habitacional, alza en los precios, desincentivos para el desarrollo de la ciudad e incerteza jurídica.
Necesidades habitacionales y alza de precios
Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, dice que "preocupa que el proceso en curso termine por elitizar la comuna perdiendo de vista las agudas necesidades habitacionales que esta tiene".
Así, agrega que "en su momento criticamos los denominados ´guettos verticales´ por tener una altura y una densidad incongruente con el entorno, pero el otro extremo también es negativo. Creemos que existen maneras de densificar equilibradamente compartiendo las ventajas de la buena localización y de la infraestructura existente".
El economista recalca —en esa línea— la importancia de "un diálogo fructífero entre privados, comunidades y autoridades, que permita para satisfacer de manera armónica las necesidades de vivienda de la población".
Sergio Novoa, gerente de Consultoría de BMI Servicios Inmobiliarios, también pone el énfasis en la situación ligada a la vivienda. Advierte, en ese sentido, que "esta medida le pone un freno al ingreso de proyectos inmobiliarios, que actualmente está en un nivel muy bajo, no solo en Maipú sino en todo el país".
Añade, asimismo, que "en el mediano plazo va a traer un desajuste importante de la oferta de viviendas terminadas, lo que aumentará el déficit habitacional y empujará los precios".
Desincentivo para el desarrollo
Claudia Sepúlveda, subgerente inmobiliaria de GPS Property, recalca que "reducir la densidad habitacional sobre un Plan Regulador cuya base actual ya es inferior a la que poseen otras comunas de la Región Metropolitana en sus principales corredores urbanos, desincentiva su desarrollo, toda vez que para viabilizar un desarrollo inmobiliario en altura o densidad, se deben dar ciertos mínimos que lo hagan atractivo".
A eso, agrega que "la inversión inmobiliaria en contextos más restrictivos, naturalmente se desplaza hacia sectores más favorables en términos normativos, que respetando el contexto urbano en el que se insertan, obtienen un mejor desempeño".
"Reducir la densidad habitacional sobre un Plan Regulador cuya base actual ya es inferior a la que poseen otras comunas de la Región Metropolitana en sus principales corredores urbanos, desincentiva su desarrollo, toda vez que para viabilizar un desarrollo inmobiliario en altura o densidad, se deben dar ciertos mínimos que lo hagan atractivo"
Claudia Sepúlveda, subgerente inmobiliaria de GPS Property
Sepúlveda explica: "en términos generales, la inversión en infraestructura de transporte urbano también es consistente con densidades habitacionales superiores". Agrega que las ciudades necesitan "mayores densidades en los sectores con mejor conectividad e infraestructura de transporte".
¿Incerteza jurídica?
Novoa, de Consultoría de BMI Servicios Inmobiliarios, plantea que tras la decisión del alcalde "queda una sensación de incerteza jurídica. La normativa que fue analizada y aprobada por el cuerpo colegiado respectivo, es detenida por el alcalde de turno".
Paola Figueroa, directora Comercial de la consultora inmobiliaria Tinsa, piensa, en cambio, que "esto no tendrá mayor impacto en el mercado actual, dado que éste se va acomodando en las normativas de cada lugar donde se van plazando".
En ese sentido, agrega, "los proyectos que ya tengan permisos aprobados con anterioridad a este congelamiento sí podrán ejecutarse y esta medida impactará a los proyectos futuros que quieran sacar permisos, estos en 12 meses más, bajo las condiciones que quede de acuerdo a la modificación del Plan Regulador Comunal".
"Ahora bien —dice— hay que considerar que la intención pasa por limitar la altura teniendo en cuenta que estos ejes deben tener una densificación adecuada para la imagen que ellos quieren proyectar, que es generar ciudad de forma más armónica y acorde para la comuna".
