Si bien la Fiscalía Nacional Económica decidió archivar la causa por un eventual abuso de posición dominante por parte de Mercado Libre, en su calidad de propietario de Portal Inmobiliario, el reporte de la investigación dejó al descubierto quiénes son los principales actores en el mercado de los sitios web que permiten buscar y publicar propiedades en venta o alquiler.
La denuncia, presentada en octubre de 2023, se centró en graves acusaciones: la modificación arbitraria de tarifas, la aplicación de descuentos discriminatorios y la fijación de precios abusivos por parte de Portal Inmobiliario.
Conductas que, según los denunciantes, perjudicarían directamente a las plataformas de corretaje y a las grandes corredoras de propiedades, alterando la libre competencia en un sector clave para el mercado inmobiliario nacional. Sin embargo, la FNE decidió no perseverar con la investigación.
De todas formas, el informe de
la fiscalía reveló que las plataformas más relevantes en Chile son: Portal Inmobiliario (controlada por Mercado Libre), TocToc (IC Corp), Yapo.cl (FDV), Proppit (grupo Lifull Connect) y, además, Enlace Inmobiliario, Doomos, Zoom Inmobiliario (Equifax), GoPlaceIt y ChilePropiedades.
El indiscutible liderazgo de Portal Inmobiliario
Para dimensionar el verdadero poder de mercado de cada actor, la FNE utilizó los "leads" como un indicador clave y estandarizado en la industria.
Un "lead" se define como el momento en que un comprador o arrendatario interesado, tras una búsqueda activa en la plataforma, selecciona una publicación y envía voluntariamente una solicitud de contacto para coordinar una visita o realizar consultas sobre una propiedad. Este indicador, a diferencia del tráfico, ofrecería una medida precisa del interés real de los usuarios.
Los resultados de la investigación fueron contundentes. Una tabla del informe reveló que, tanto en cantidad de "leads" como en términos de ingresos, Portal Inmobiliario alcanzó una participación que supera el 70% del mercado durante los años 2021 a 2023.
Sus competidores más cercanos, TocToc y Yapo.cl, no logran en conjunto siquiera el 15% de participación. Estos datos, según la FNE, son consistentes con lo estimado por múltiples actores de la industria inmobiliaria.
Este arrollador liderazgo consolidó a Portal Inmobiliario como lo que en el Derecho de la Competencia se denomina un "socio comercial inevitable". Es que existe un consenso entre las corredoras de propiedades de que Portal Inmobiliario es la plataforma más conocida por compradores y arrendatarios, convirtiéndose en la primera, y en muchos casos la única, opción efectiva para promocionar propiedades en venta o arriendo.
Barreras de entrada y efectos de red
Si bien las barreras a la entrada en este mercado podrían considerarse bajas en términos tecnológicos y legales, la FNE destaca que son significativas en términos de efectos de red.
Las plataformas digitales, como los portales de publicaciones inmobiliarias, se caracterizan por el fenómeno de los efectos de red: el valor de un servicio o producto aumenta para el consumidor a medida que crece el número de usuarios en el otro lado de la plataforma.
Según explicó la FNE, este proceso puede llevar a que la plataforma más exitosa alcance un "tipping point" o punto de inflexión, un umbral a partir del cual deja de ser rentable para los rivales competir eficazmente.
El resultado natural es un escenario donde un único actor termina concentrando una vasta porción del mercado, tanto en volumen de clientes como en transacciones. La FNE constató una opinión generalizada en la industria chilena de que Portal Inmobiliario es la plataforma que actualmente acumula la mayoría de las búsquedas y del tráfico de compradores y arrendatarios.
Esta situación, que merma la capacidad del resto de las plataformas de ofrecer un servicio equivalente a los anunciantes, sugiere fuertemente que Portal Inmobiliario ya alcanzó, o está muy cerca de alcanzar, este "tipping point" en el mercado chileno.
Otro indicador robusto del poder de mercado de Portal Inmobiliario es la notable diferencia en sus tarifas promedio.
Según los antecedentes recabados por la FNE, el ingreso promedio por publicación informado por Portal Inmobiliario para el año 2023 fue alrededor de 2,5 veces superior al de su competidor más cercano (Yapo.cl) y 5,5 veces mayor al inmediatamente siguiente (TocToc).
Implicancias para la competencia
Según el organismo fiscalizador, desde el punto de vista de la libre competencia, el informe subraya el riesgo que implicaría la reducción o eliminación de la participación de las agregadoras (empresa que facilita la distribución de contenido digital) en el mercado de la publicación de inmuebles.
Esto, según explicó la FNE, podría disminuir drásticamente el volumen de publicaciones en plataformas competidoras de Portal Inmobiliario, afectando la diversidad y disponibilidad de oferta para el tipo de publicaciones "Marketplace".
Esto es crucial, ya que la totalidad de las agregadoras ofrecen como parte de su propuesta de valor la publicación automática y simultánea de los anuncios de sus clientes en la mayoría de las plataformas disponibles en Chile (es decir, en Portal Inmobiliario y sus competidoras al mismo tiempo).
De este modo, añade que ante una eventual salida de las agregadoras del mercado impactaría significativamente en el volumen de publicaciones visibles en las plataformas competidoras, fortaleciendo aún más la posición de dominio de Portal Inmobiliario y con posibles efectos futuros en los precios y/o condiciones que enfrentan tanto los anunciantes como los consumidores.
En esta misma línea, la condición de Portal Inmobiliario como "socio comercial inevitable" situaría al resto de las plataformas en una posición subordinada o complementaria.
