Tras décadas de espera y múltiples obstáculos administrativos, el nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) de Puerto Varas fue oficialmente promulgado en el Diario Oficial el pasado martes 22 de julio.
Se trata de una actualización mayor, que reemplaza la normativa vigente desde 1990 y que cuadruplica el límite urbano de la ciudad —de 546 a 2.200 hectáreas— habilitando suelo para nuevos desarrollos y regularizando zonas ya urbanizadas.
La comuna de la región de Los Lagos ha estado inmersa en profundos cambios debido a su incremento de población. En el último Censo, se notificó de casi 53 mil habitantes, más de 8 mil que en el estudio de 2017 y más de 20 mil que hace 22 años. Incluso más de 26 mil de 1992 bajo el ahora antiguo PRC.
Por eso, para el alcalde
Tomás Gárate (ind.), este avance marca un antes y un después para la comuna.
"Definitivamente es histórico ya que nuestra comuna, dado los tremendos efectos de crecimiento que vivió en los últimos años, poder contar con un PRC es algo que sucede pocas veces. De hecho, han sido pocas las ciudades en Chile que han logrado finalmente actualizar sus planes naturales comunales en el último tiempo", sostuvo la autoridad en entrevista con Emol.
El jefe comunal destacó además que el instrumento será clave para orientar el crecimiento de la ciudad en las próximas décadas.
"Es histórico para nosotros, ya que va también a determinar el desarrollo de nuestra comuna para las próximas décadas", subrayó. "Y es histórico porque ha habido en la sociedad civil este proceso con mucha fuerza desde hace ya casi diez años, y ese esfuerzo finalmente logró un resultado concreto".
El concejal Rodrigo Schnettler (DC) compartió la visión: "Para mí es histórico porque corresponde a un avance en cuanto a este instrumento. Estamos adaptando la comunidad a nuevas demandas. En el último Censo llegamos a 53.000 habitantes, yo diría que es algo más porque hubo población que no fue censada".
Para la concejala Pamela Bongain (Partido Republicano), más que histórico, es un hito muy esperado. "Es como cuando tú quieres que un proyecto salga y esperas demasiado tiempo y trabajas mucho por él, y por fin sale. Muy esperado para la comunidad, dado el desarrollo que está teniendo Puerto Varas".
Una ciudad que se volvió destino
Según el análisis de Colliers, "Puerto Varas ha dejado de ser un balneario estacional para convertirse en residencia permanente para miles de personas", fenómeno atribuido al teletrabajo, migración desde otras regiones y auge del turismo.
Esto ha presionado tanto la infraestructura como los precios: arriendos familiares superan los $700.000 mensuales y los departamentos nuevos las 90 UF/m².
Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers, destacó que "este PRC llega a poner orden donde había incertidumbre. Da certezas a todos los actores urbanos —vecinos, desarrolladores y autoridades— y permite canalizar el crecimiento que Puerto Varas ya venía experimentando hace años".
Desde Tinsa, su directora de estudios inmobiliarios, Paola Figueroa, valoró la aprobación y manifestó a Emol que "responde a una demanda habitacional en alza y a la necesidad de una planificación territorial acorde al crecimiento sostenido que ha tenido la comuna".
Y agregó que la ampliación del límite urbano "permite disminuir la presión sobre la escasez de suelo para desarrollo que existía antes".
¿Un nuevo polo de inversión?
El nuevo PRC fue bien recibido por el sector privado. Para Fernando González Madariaga, presidente de la Comisión Ciudad y Territorio de la Cámara Chilena de la Construcción en Puerto Montt, "la promulgación de este Plan Regulador responde a una demanda largamente esperada por la comunidad de Puerto Varas, tras un proceso que se extendió por más de una década"
González valoró que la nueva normativa "reduce la incertidumbre respecto a dónde y qué se puede construir" y otorga una base para planificar proyectos con "impacto social y urbano positivo". Sin embargo, advirtió que "esto no resuelve por sí solo la problemática de la permisología", y urgió a modernizar los procesos administrativos para evitar trabas.
Desde Tinsa también ven una oportunidad concreta de dinamizar la inversión. "Puerto Varas ha mostrado signos claros de reactivación en el primer trimestre de 2025, con un crecimiento del 27,3% en sus ventas de viviendas nuevas", aseguró Figueroa.
Para Bongain, el nuevo PRC permite que "al aumentar la zonificación de ciudad, se abre un camino a la subdivisión de terrenos que antes estaban bajo otra ley, como la agrícola", lo que facilitará nueva oferta habitacional y empleo para arquitectos y trabajadores del rubro.
Nuevas reglas, menos incertidumbre
Uno de los principales cambios introducidos por el PRC es el establecimiento de condiciones claras sobre densidades, alturas máximas, zonas urbanas y áreas de protección. Para el alcalde Gárate, esto "raya la cancha" y entrega certezas tanto al sector público como privado.
En la práctica, Puerto Varas venía enfrentando rezagos críticos. Según el Cuarto Ranking Trámites Pro-Vivienda 2025 de Colliers, la comuna demoraba hasta 700 días en aprobar los tres trámites municipales requeridos para nuevos desarrollos, ubicándola entre las peores del país.
Con el nuevo PRC, Correa proyecta mejoras: "Se abren posibilidades concretas para que los proyectos puedan tramitarse en plazos razonables, con reglas claras y en zonas urbanas definidas".
En paralelo, el municipio se prepara para responder al aumento de solicitudes.
En ese sentido, como muestra del impacto inmediato del PRC, Gárate detalló que "desde que entró en vigencia hemos recibido en promedio un número de más de 100 solicitudes de antecedentes previos en la dirección de obras municipales, siendo que en un día normal no superaban los diez".
Frente a este aumento de solicitudes, anunció que "ya durante el próximo mes entra en vigencia el sistema digital de gestión de permiso, y eso, por supuesto, nos va a permitir tener mejor trazabilidad, mayor agilidad y con eso un mejor tiempo de respuesta para con nuestra comunidad".
Humedales y áreas verdes como estructura urbana
Uno de los cambios estructurales del nuevo PRC es la incorporación de una red interconectada de humedales urbanos y áreas verdes, con rol de protección ambiental y calidad de vida.
"El plan identifica todos los humedales urbanos y espacios públicos existentes, y los une. Es una red de espacios públicos, parques urbanos y áreas verdes", dijo Gárate, quien mencionó como ejemplo el Parque Cerro Philippi (que se entregará en diciembre) y el Parque Costanera, en proceso de licitación.
Desde el sector inmobiliario, esta claridad es bien recibida. "Contar con un PRC que define la red de humedales y áreas verdes es positivo porque otorga certeza sobre los territorios protegidos y permite compatibilizar inversión con cuidado del medio ambiente", comentó González.
Movilidad: Los desafíos viales
Uno de los principales dolores de cabeza para los habitantes de Puerto Varas ha sido la congestión vehicular, fenómeno que se ha agudizado con el explosivo crecimiento poblacional.
Gárate reconoció que "la red vial quedó chica, de frentón quedó chica", y que "nos pillan sin transporte público, sin alternativas para las personas".
Para enfrentar este desafío, destacó la importancia del plan Puerto Varas 2030, una hoja de ruta con más de US$500 millones en iniciativas. "El plan regulador nos permite ampliarse esta infraestructura vial, que es fundamental para así generar alternativas en las zonas más críticas", dijo. Asimismo, detalló que este semestre se licitará el nuevo sistema de buses eléctricos, y se activará el tren como transporte interurbano.
Según el jefe comunal, Puerto Varas se inspira en ciudades como París para invertir la "pirámide del transporte".
"Las personas creen que cuando se aprueba un plan regulador, los cambios son automáticos. Pero no, los cambios hay que hacerlos, hay que gestionarlos", dijo el alcalde.
Preocupación por alza en contribuciones
Uno de los temas que genera mayor inquietud entre los vecinos es la eventual alza en el pago de contribuciones, tras el cambio de clasificación de suelo. "Sí, por supuesto, y sobre todo también entendiendo la coyuntura nacional", reconoció Gárate. "Es fundamental que sean bajo criterios objetivos, realistas, y que se pueda sostener por parte de las familias".
Informó que el municipio ya se reunió con el Servicio de Impuestos Internos (SII) para abordar esta situación, particularmente en sectores periurbanos que ahora se incorporan al radio urbano. Además, se están coordinando con la empresa sanitaria Suralis, ya que la expansión implica también la obligación de extender servicios básicos como agua potable y alcantarillado.
Los concejales también recogieron inquietudes vecinales. Schnettler reconoció que "vienen preocupaciones respecto a la plusvalía de los suelos", mientras que Bongain afirmó que "la municipalidad tiene que proporcionar una mayor claridad", especialmente para quienes no entienden el impacto que tendrá el PRC en sus propiedades.
Desde el gremio constructor, González planteó que "el hecho de que un terreno aumente su valor no debería ser visto como un problema en sí mismo, pero entendemos que hay situaciones específicas —como las contribuciones de la primera vivienda o de adultos mayores— que requieren una discusión a nivel nacional".
Servicios básicos: ¿están las empresas preparadas?
Uno de los reparos históricos de Contraloría hacia el PRC de Puerto Varas fue la falta de factibilidad sanitaria para las expansiones urbanas. Hoy, con el plan aprobado, se mantiene la interrogante sobre si las empresas están preparadas para la demanda adicional.
"El desafío es doble: una es la factibilidad de tratamiento de aguas servidas, pero hay otra crítica que es el acceso al agua potable. Hoy hay decenas de viviendas que no cuentan con agua potable y que ahora pasan a ser parte de la ciudad", alertó Gárate.
Bongain también fue enfática: "Más que estén preparadas o no, me parece que es un desafío. Tiene que haber una buena coordinación y un trabajo muy profesional del Departamento de Obras de la Municipalidad".
González planteó que "la expansión urbana muchas veces enfrenta dificultades cuando la ampliación de territorios operacionales de las empresas no se coordina con la planificación urbana", y abogó por mayor coordinación público-privada.
