El equipo del candidato presidencial José Antonio Kast tiene en mente una idea que genera debate: la de restringir la potestad de los municipios para que, en sectores aledaños a estaciones de metro, fijen densidades o restrinjan altura.
Esto, bajo el argumento de que en esas áreas se hacen millonarias inversiones públicas -al llevar las líneas de metro- y de que al flexibilizar las posibilidades para construir habría "un shock de productividad".
Si bien ni Kast ni su encargado económico, Jorge Quiroz, han entrado al detalle fino de la propuesta, sí la han comentado en foros, dando luces de la dirección en la que esta iría.
El primero en hacerlo fue Quiroz, en el seminario "Tres visiones: un país. Escenario económico para el Chile que viene", organizado por la UC y Forvis Mazars hace dos semanas.
En esa ocasión el ingeniero sostuvo que al cambiarle "dos o tres frases" a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y se impide "la potestad del municipio de fijar densidades" y de "restringir altura cerca del metro". Con esto, sostuvo, "tienes un shock de productividad en Chile mañana".
En el seminario también participó Luis Eduardo Escobar, jefe económico del comando de la candidata oficialista Jeannette Jara, quien cuestionó la idea de Quiroz. Según señaló, eliminar "los límites de altura nos lleva a los desórdenes y a situaciones indeseables como las que hemos visto en Estación Central".
Pero al volver a tomar la palabra Quiroz le pidió no "caricaturizar". Y acentuó que "sencillamente estamos diciendo que la comuna, dentro de sus planes, no puede prohibir altura donde hay un metro", pues este cuesta "US$100 millones el kilómetro".
La semana pasada fue el propio candidato del Partido Republicano quien subrayó la idea. "Yo puedo entender que los alcaldes quieren evitar la altura, pero también hay un proyecto ciudad. Y el proyecto ciudad, si pasa la línea del metro, tiene que permitir la altura", dijo.
En la misma línea de Quiroz aseguró además que "si el país va a invertir en una línea de metro en una avenida, el alcalde en un margen de espacio no puede decidir sobre lo que va a ser una tremenda inversión pública".
El proyecto del candidato opositor genera diversas opiniones. Mientras algunos destacan que podría ser una medida clave para combatir el déficit habitacional, otros ponen énfasis en el impacto que podría tener en el desarrollo urbano.
A algunos alcaldes, además, no les agrada la idea: se les viene a la mente el caso de Estación Central.
Combatir el déficit habitacional
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, dice que disponer de suelo bien conectado es hoy la condición clave para enfrentar el déficit habitacional, pero que muchas comunas han cerrado la puerta al debate, "frenando la disponibilidad de terrenos aptos para responder a la creciente demanda".
"El Estado -complementa- ha apostado fuerte por la expansión del Metro como columna vertebral del transporte público. Por eso, la lógica indica que el desarrollo habitacional debe concentrarse en sus alrededores. La necesidad de las personas de vivir cerca de su trabajo y de la red de transporte debe primar sobre las restricciones impuestas por los municipios".
"El Estado ha apostado fuerte por la expansión del Metro como columna vertebral del transporte público. Por eso, la lógica indica que el desarrollo habitacional debe concentrarse en sus alrededores. La necesidad de las personas de vivir cerca de su trabajo y de la red de transporte debe primar sobre las restricciones impuestas por los municipios"
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers
Según explica, en el Gran Santiago el 85% de la demanda es por departamentos y apenas el 15% por casas. "Esto implica producir cada año unas 51 mil unidades en altura y 9 mil viviendas unifamiliares, todas en zonas de alta conectividad". Y agrega que la "planificación actual limita esa meta".
"Otro obstáculo -sostiene- es la densidad. La normativa de muchas comunas impone departamentos de 80m² a 100 m², el doble de lo que demandan las familias. Esta brecha entre norma y necesidad explica gran parte del estancamiento que hoy vive la construcción de viviendas en la capital".
Para Nicolás Herrera, gerente general de Inciti, parte del grupo GPS Property, existen razones similares. "Podría aumentar la oferta habitacional bien ubicada y dinamizar el mercado inmobiliario, con el desafío de gestionar impactos en barrios consolidados y prevenir la sobrecarga de servicios", sostiene.
Explica también que para los inversionistas implicaría mayores certezas y un menor riesgo de cambios normativos a niveles locales, lo que facilitaría "la planificación y el financiamiento de proyectos".
Advierte, en todo caso, que se debe incorporar una mirada que resguarde "la calidad de vida en los barrios, que enfatice los usos mixtos, y por cierto, la densidad equilibrada".
"Abre la puerta a especulación inmobiliaria"
Desde la Facultad de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo, el académico Alvaro Farrú advierte que si se les quita a los municipios la posibilidad de definir su propio desarrollo por medio del establecimiento de normas regulatorias para edificar, "se atenta contra un sistema normativo que tiende a ordenar".
Señala, además, que "se abre la puerta a la especulación inmobiliaria y a una posible desregulación, justamente en los sectores de mayor plusvalía que son los que están conectados con la red de Metro".
Esto, señala, podría producir "un daño importante al desarrollo urbano, tal como ocurrió años atrás en Estación Central, producto de la ausencia de normativa".
A su juicio, la ciudad debe tender hacia "la armonía" a partir de normas que "privilegien la vida barrial". Añade que la "inversión inmobiliaria privilegia, obviamente, el negocio y eso lleva muchas veces a que el tipo de edificación se piense desde el rendimiento del terreno y los metros cuadrados y no desde la lógica de un crecimiento armónico".
La "inversión inmobiliaria privilegia, obviamente, el negocio y eso lleva muchas veces a que el tipo de edificación se piense desde el rendimiento del terreno y los metros cuadrados y no desde la lógica de un crecimiento armónico"
Alvaro Farrú, académico de la Facultad de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo
Pero en la academia no todos están de acuerdo. Angela Prado, subdirectora del Centro de Estudios Territoriales de la Universidad de los Andes, señala que "cuando hay una inversión pública que trasciende los límites administrativos de los municipios es de toda lógica" que se densifiquen los corredores de transporte público.
Mientras, Felipe Arteaga, arquitecto y académico de la Escuela de Arquitectura y Centro de Políticas Públicas de la Universidad Finis Terrae, indica que "aprovechar el potencial de densificación en torno al metro u otra infraestructura estratégica es una oportunidad para potenciar la inversión, reducir tiempos de viaje y hacer un uso más eficiente del suelo urbano".
Alerta, en todo caso, que esta "mayor densificación debe adecuarse al contexto de cada zona, evitando soluciones uniformes y apostando por un equilibrio que prevenga la hiperdensificación".
Erwin Navarrete, director de Ingeniería en Construcción de la U. Autónoma, dice que estas medidas pueden optimizar la inversión pública, impulsar el transporte sustentable, renovar barrios y ampliar la oferta habitacional.
Pero advierte que "sin el control municipal, se arriesga la pérdida de identidad barrial, la gentrificación, la saturación de servicios urbanos y la reducción de participación ciudadana en la planificación del territorio".
Municipios y el fantasma de Estación Central
El temor de muchos alcaldes es que se repita la experiencia de Estación Central, duramente cuestionada por urbanistas y parte de los habitantes del sector.
El alcalde de la comuna, Felipe Muñoz (PS), dice que allí ya conocen lo que sucede cuando se materializan propuestas como las que propone el candidato de Republicanos. "En nuestro caso fueron más de 100 megatorres que aumentaron al doble la cantidad de habitantes", indica.
Esto, señala, generó "problemas de acceso a servicios básicos de salud y educación" y "colapso en alcantarillados". A eso, añade, se sumó una "alta concentración de delitos e incivilidades, en estos sectores específicos".
A su juicio, se "generó una zona de sacrificio urbano que ocasiona problemas todos los días".
El edil de Lo Prado, Maximiliano Ríos (PPD), tiene en mente precisamente a Estación Central al abordar la propuesta de Kast. Dice que "le preguntaría si conoce la drámatica experiencia" de esa comuna.
Sostiene que "quitar esa facultad a los municipios significa dejarlos huérfanos ante la posibilidad inminente de caos: falta de servicios, colapso del transporte, hacinamiento, pérdida de control de los espacios públicos, incivilidades".
"Quitar esa facultad a los municipios significa dejarlos huérfanos ante la posibilidad inminente de caos; falta de servicios, colapso del transporte, hacinamiento, pérdida de control de los espacios públicos, incivilidades"
Maximiliano Ríos, alcalde de Lo Prado
Señala no ver beneficios en la idea. Y dice que no quiere imaginar "lo que podría ocurrir si esta potestad quedara en manos equivocadas, que impongan el capital por sobre la tranquilidad y calidad de vida de miles de personas".
Para esta nota también fue contactada la Asociación de Municipalidades de Chile (Amuch), liderada por el alcalde de La Reina José Manuel Palacios, pero declinó referirse al asunto.
Asimismo, fueron contactadas en particular las municipalidades de Las Condes y Vitacura (donde en los próximos años llegará el Metro), entre otras, que también prefirieron no hacer comentarios.
Un vecino de Las Condes, estudiante de medicina y que vive cerca del metro Hernando de Magallanes, asegura no estar de acuerdo con la idea del Partido Republicano.
"Lo único que haces es saturar más la ciudad. Barrios que antes eran totalmente tranquilos y pacíficos se han convertido en un desorden total", dice.
A pesar de las menciones que hicieron a la idea tanto Kast como Quiroz, la propuesta no está -en ese sentido- en el documento programático que presentaron esta semana.
Aunque sí se hace mención a habilitar viviendas de clase media en zonas cercanas a estaciones de Metro, trenes o sistemas de transporte de Santiago, con el objetivo de combatir el déficit habitacional.
Programa de Matthei en 2013 proponía algo similar
En el programa de su primera aventura presidencial en 2013, Evelyn Matthei proponía medidas similares a las que en la actualidad empuja Kast.
Específicamente, al referirse a las viviendas, el programa de esa época planteaba "definir zonas prioritarias para la integración social urbana, con buenos accesos a los servicios de la ciudad; transporte, escuelas, parques, metro, hospitales y entregar incentivos normativos".
Explícitamente se mencionaba la posibilidad de "mayor densidad, altura y constructibilidad". Esto, para "los proyectos que se desarrollen en esos lugares y que vendan una parte de sus departamentos (o torres) a familias que compren con subsidios".
Su plan actual en vivienda busca convencer a los municipios. En concreto, señala que "promoveremos la construcción en ejes de transporte y apoyaremos a municipios para que puedan actualizar sus Planes Reguladores Comunales (PRC) con incentivos a la vivienda de interés público".
Indica también que "destrabaremos reglamentos restrictivos en zonas de extensión que ya sean urbanas, pero que no hayan logrado ser construidas".
