La megatoma del Cerro Centinela en San Antonio y la polémica decisión del Gobierno de expropiar 100 hectáreas del terreno ha abierto una pregunta ineludible tanto para los vecinos de aquel sector, como para los que viven cerca de otras tomas: ¿Cómo se ve afectado el valor del suelo?
El aumento de la percepción de inseguridad y de la conflictividad social asociadas a la ocupación de terrenos por personas que buscan levantar viviendas desincentiva la inversión inmobiliaria en esos sectores. Como consecuencia, el valor del suelo se ve fuertemente castigado
La consultora Colliers indagó en eso. Según explica Sergio Correa, gerente inmobiliario de la entidad, "una toma de terreno afecta de manera significativa el valor del suelo inmobiliario, tanto en el área ocupada como en los predios aledaños".
"En zonas céntricas, donde la demanda y la conectividad son altas, la caída en el valor suele ser moderada porque la ubicación sigue siendo atractiva, aunque el riesgo jurídico y social reduce la plusvalía. En cambio, en zonas periféricas, donde la consolidación urbana es baja, el impacto es mucho mayor porque la toma refuerza la percepción de precariedad y baja seguridad", señala Correa.
Con ello en cuenta, especifica que "la reducción puede variar entre un 20% y un 40% en zonas periféricas, mientras que en zonas céntricas se ubica entre un 10% y un 25%, dependiendo de la extensión y permanencia de la toma".
GPS Property también ha estudiado lo que ocurre con el valor de los terrenos, tanto en las tomas como en sus alrededores.
Según su análisis, "el terreno tomado pierde al menos un 50% de su valor en UF/m², aun en escenarios moderados". Mientras, "en los paños aledaños, se observa una externalidad negativa inmediata, con alzas en la percepción de inseguridad, freno en la absorción comercial y congelamiento de nuevos proyectos".
"Esto se traduce -dicen desde GPS- en una caída del valor del suelo entre 15% y 25% en el entorno".
El informe destaca una excepción relevante: el Serviu. Bajo presión por resolver situaciones habitacionales, tiende a actuar como "comprador forzado", adquiriendo terrenos tomados a valor de tasación comercial, generando una distorsión. Así, la toma puede transformarse, paradójicamente, en una vía de venta a precio de mercado.
Las regiones con mayores pérdidas de valor
El informe de GPS destaca a Valparaíso como el "epicentro del daño en terrenos privados". Sobre esta región, advierte por siete tomas masivas sobre predios particulares y más de 2,5 millones de m² afectados.
Detalla, también sobre Valparaíso, que la mayoría de las tomas están bajo la modalidad de "loteo planificado"; es decir, ocupaciones con calles, subdivisiones y trazado regular, sin permisos. Dice, asimismo, que se ubican principalmente en zonas con potencial habitacional, generando un daño patrimonial masivo.
El Norte Grande (Tarapacá y Arica) también es clasificado como uno de los sectores con mayor afectación, con "las tomas más extensas" del país. El informe de GPS destaca que las tomas "superan los 3,5 millones de m² en terrenos fiscales". Señala que también en ese sector predominan los loteos informales organizados.
En tanto, sobre la Región Metropolitana (RM), el documento de GPS sostiene que existen cerca de 45.000 m² de terrenos privados afectados. "Sin embargo, el impacto económico es más alto debido al mayor valor del suelo urbano en la capital, afectando la factibilidad de proyectos habitacionales y comerciales", sostiene.
Sergio Correa, de Colliers, indica en tanto que entre " las tomas que más han afectado el valor del suelo en Chile se encuentra la megatoma de San Antonio, en la Región de Valparaíso, que involucra a más de 3.900 familias y ha tenido alta visibilidad mediática, afectando terrenos con potencial habitacional y logístico".
"También destacan las tomas en Cerrillos y Maipú, en la Región Metropolitana, que se han producido en antiguos paños industriales y áreas de expansión urbana, frenando proyectos inmobiliarios", asegura.
Y agrega: "En el norte, la toma prolongada en Calama ha impactado terrenos urbanos de alto interés comercial, con litigios que se han extendido por más de ocho años. En la Araucanía, las tomas en Padre Las Casas y Ercilla han afectado tanto suelos agrícolas como urbanos en un contexto de conflicto territorial. Finalmente, las tomas costeras en Constitución y Caldera han generado un impacto relevante en terrenos turísticos y residenciales".
¿Qué hacer con la toma de San Antonio?
Correa es enfático al señalar que la propuesta del Minvu para la megatoma de San Antonio no resuelve nada.
"No se están haciendo cargo de la ocupación ilegal del terreno ni del precedente que esto genera. En lugar de asumir el costo político de un desalojo, el Gobierno opta por trasladar el problema al siguiente", indica.
"Expertos urbanistas han advertido que esta medida puede generar un efecto dominó, incentivando nuevas tomas al dar la señal de que la usurpación puede terminar en propiedad. Constitucionalistas, por su parte, han cuestionado la legalidad de estos acuerdos y el impacto que pueden tener sobre el derecho de propiedad", añade además.
