La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) presentó este miércoles una propuesta para crear una nueva cuenta de ahorro habitacional, una suerte de "libreta" destinada exclusivamente a reunir el pie para comprar la primera vivienda y que contemplaría tanto incentivos tributarios como una bonificación directa del Estado sobre los recursos ahorrados por las familias.
La iniciativa fue presentada durante el seminario "Desafío Vivienda 2035: ciclo de conversaciones para recuperar el acceso a la vivienda", organizado por el gremio, donde se dieron a conocer los resultados del estudio "Incentivos al ahorro habitacional en Chile", elaborado por Econsult Capital a solicitud de la CChC.
El diagnóstico detrás de la propuesta apunta a una dificultad que se ha profundizado durante los últimos años, donde, incluso hogares con ingresos y capacidad de ahorro enfrentan mayores obstáculos para acumular el monto inicial que exige un crédito hipotecario.
Entre 2003 y 2024, según los antecedentes presentados, la tasa de ahorro de las familias disminuyó desde 15,5% a 9,3% del ingreso disponible, mientras que su nivel de endeudamiento aumentó desde 38% a 78%.
A ello se suma el incremento de los precios de las viviendas y condiciones de financiamiento más exigentes, pues, en el percentil 25 de la distribución del porcentaje financiado por los bancos, el pie requerido pasó desde 21% a 26% del valor de la propiedad.
En la apertura del encuentro, el nuevo presidente de la CChC, Raimundo Rencoret, sostuvo que recuperar el acceso a la vivienda constituye "uno de los desafíos sociales más importantes que enfrenta nuestro país".
"Hoy tenemos un desafío enorme. En Chile son cientos de miles las familias que necesitan una solución habitacional. Pero el problema va más allá del déficit. También tenemos familias que, aun teniendo capacidad de trabajo y de ahorro, han visto cómo el sueño de la casa propia se ha ido alejando", afirmó.
Según Rencoret, "el aumento del precio de la vivienda, las mayores exigencias para acceder al crédito, las tasas de interés, la dificultad para reunir el pie, han levantado barreras que hace algunos años eran considerablemente menores".
"¿Cómo volvemos a abrirle la puerta de la vivienda a esas familias? Creemos que no existe una única respuesta", añadió.
Cómo funcionaría la "libreta"
La propuesta de la CChC considera una cuenta destinada exclusivamente a financiar el pie de una primera vivienda, nueva o usada, de hasta 4.000 UF, o a realizar mejoramientos significativos en la vivienda principal.
El mecanismo combinaría dos incentivos.
Por una parte, una exención del impuesto a la renta sobre los recursos depositados y la rentabilidad generada por la cuenta. Por otra, una bonificación estatal calculada sobre los aportes realizados por la propia familia.
Como ejercicio para dimensionar el efecto del instrumento, el estudio utilizó una bonificación equivalente al 25% del ahorro aportado, con un máximo de 160 UF por beneficiario, junto con una rentabilidad real promedio anual de 3,62%.
La cuenta exigiría, además, un período mínimo de ahorro de tres años, un nivel mínimo de aportes anuales o semestrales y un plazo máximo de 15 años desde su apertura para utilizar los fondos.
Los beneficios solo se harían efectivos cuando los recursos sean destinados a la compra de una vivienda o a alguno de los fines habitacionales contemplados por el instrumento. Si el dinero es retirado para otro propósito, tanto el incentivo tributario como la bonificación estatal dejarían de aplicar.
En términos simples, bajo los parámetros utilizados en el estudio, cada $100 aportados por una familia generarían alrededor de $13 adicionales por rentabilidad y otros $25 por la bonificación estatal. De esta forma, esos $100 podrían transformarse en aproximadamente $138 destinados al pie.
Los escenarios
Para una vivienda de 2.000 UF, el ejercicio contempla cinco años de ahorro por aproximadamente 5 UF mensuales. La familia aportaría 298 UF, mientras otras 28 UF provendrían de la rentabilidad y 74 UF de la bonificación estatal, completando las 400 UF necesarias para financiar un pie equivalente al 20%.
Para una propiedad de 3.000 UF, una familia que ahorrara cerca de 5,2 UF al mes durante siete años acumularía 434 UF mediante aportes propios. A ello se agregarían 58 UF de rentabilidad y 108 UF de bonificación estatal, alcanzando un pie de 600 UF.
En el caso de una vivienda de 4.000 UF, el escenario contempla nueve años de ahorro, con aportes propios por 561 UF, 99 UF provenientes de rentabilidad y 140 UF de bonificación, hasta completar las 800 UF correspondientes a un pie de 20%.
Según la CChC, el instrumento permitiría que las familias reunieran el pie entre uno y dos años antes, dependiendo del valor de la vivienda y de la capacidad de ahorro de cada hogar.
El estudio estima además que el incentivo podría elevar en torno a 2,5 puntos porcentuales la tasa de ahorro de los hogares que buscan adquirir una vivienda, desde aproximadamente 10% hasta 12,5% de sus ingresos.
También calcula que alrededor de 130.000 hogares adicionales podrían incorporarse al ahorro habitacional.
La propuesta contempla cerca de 10.000 bonificaciones estatales anuales, por un promedio de aproximadamente 110 UF, lo que implicaría un costo fiscal del orden de US$48 millones al año desde el tercer año de implementación.
La mirada del Banco Central
Durante el seminario también expuso el consejero del Banco Central Kevin Cowan, quien abordó el deterioro que ha enfrentado el acceso a la vivienda y la relevancia que tiene el mercado inmobiliario para la economía y el sistema financiero.
Cowan señaló que aproximadamente el 9% del empleo del país está asociado al sector de la construcción e inmobiliario y que este representa cerca del 13% del producto. A su vez, indicó que los créditos hipotecarios equivalen al 37% de la cartera bancaria y los préstamos destinados a construcción e inmobiliarias representan otro 10%.
El consejero sostuvo que Chile registró durante la década previa a la pandemia un incremento sostenido del precio de las viviendas, aunque ese efecto había sido parcialmente compensado por tasas hipotecarias que descendieron de manera persistente hasta alcanzar mínimos antes de la crisis sanitaria.
Ese escenario, afirmó, cambió de manera significativa desde 2021 debido al aumento de las tasas de interés.
"El sector financiero después del 2022 alargó los plazos, pero ese aumento de plazos no fue suficiente para mitigar el aumento importante de los dividendos y de los requerimientos de garantía", señaló, apuntando a una "brusca caída" en la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda.
Cowan mencionó entre los factores domésticos los retiros de fondos previsionales, que, según indicó, redujeron la liquidez y profundidad del mercado de deuda chileno y también afectaron el ahorro de los hogares.
"Nuestros hogares ahorran relativamente poco", afirmó hacia el cierre de su exposición.
En ese sentido, planteó que existe espacio para desarrollar alternativas que permitan canalizar esos recursos hacia instrumentos "más rentables" y "más seguros", que resguarden frente a la inflación y que, al mismo tiempo, puedan facilitar el acceso a la vivienda.
Rencoret, en tanto, sostuvo que enfrentar el problema requerirá medidas que vayan más allá de un único instrumento.
"Necesitamos más inversión, más oferta de viviendas, mejores condiciones de financiamiento, ciudades que permitan desarrollar proyectos bien focalizados y políticas públicas que avancen en acompañar a las familias en el esfuerzo que ellas mismas están dispuestas a realizar", señaló.
"Nuestro desafío es volver a hacer de la vivienda un proyecto posible", concluyó.
