El acceso a la vivienda propia se ha deteriorado con fuerza durante los últimos 16 años y el impacto, lógicamente, ha sido especialmente marcado entre las generaciones más jóvenes.
Así lo muestra un análisis de Colliers, que comparó el porcentaje de propietarios según rango etario entre 2010 y 2026 y constató una pronunciada caída entre los menores de 35 años.
"En 2010 el 53% de los menores de 35 años accedía a una vivienda propia, cifra que en 2026 se redujo a 23%. Esto equivale a una caída de 30 puntos porcentuales, o aproximadamente 57% menos que hace 16 años, reflejando un deterioro sostenido en el acceso a la vivienda para las generaciones más jóvenes", señala el estudio.
La tendencia también se observa en los demás segmentos etarios, aunque con una magnitud considerablemente menor.
Entre las personas de 35 a 55 años, la proporción de propietarios disminuyó desde 70% en 2010 a 61% en 2026, una baja de nueve puntos porcentuales. En los mayores de 55 años, en tanto, el indicador pasó desde 80% a 73%, equivalente a una caída de siete puntos.
Para Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers, las cifras evidencian que "el deterioro en el acceso a la vivienda ha afectado con mucha mayor intensidad a quienes intentan ingresar hoy al mercado inmobiliario".
El ejecutivo identifica como principal causa la creciente brecha entre el precio de las viviendas y los ingresos de los hogares.
"El principal factor detrás de esta marcada tendencia ha sido que el valor de las viviendas ha aumentado significativamente más rápido que los ingresos de los hogares durante las últimas dos décadas", señala.
A ello agrega mayores exigencias para acceder al financiamiento hipotecario, tasas de interés más elevadas que las observadas en años anteriores y períodos prolongados de bajo crecimiento económico e incertidumbre laboral.
Colliers también apunta a factores demográficos y culturales. Entre ellos, la postergación del matrimonio, familias de menor tamaño, cambios en las prioridades de consumo y el aumento de la población migrante, segmento que presenta históricamente menores tasas de propiedad.
Por el lado de la oferta, Ugarte menciona las restricciones al suelo urbano, el aumento de los costos de construcción, las mayores exigencias normativas y la lenta tramitación de permisos como factores que han terminado encareciendo las viviendas nuevas.
Las baterías de medidas del gobierno
El deterioro en el acceso a la vivienda ocurre mientras el Gobierno despliega una serie de iniciativas destinadas a reactivar el mercado inmobiliario y mejorar las condiciones de financiamiento, con especial énfasis en la clase media y los hogares jóvenes.
Una de las principales piezas será la reforma al mercado de capitales que prepara Hacienda y cuya presentación está prevista para la semana del 7 de septiembre.
El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, ha señalado que uno de los objetivos centrales de la iniciativa será precisamente recuperar el acceso al crédito hipotecario.
"La reforma del mercado de capitales va a tener como una de las metas principales permitir que la familia joven pueda volver a tener acceso a la vivienda, porque vamos a procurar que las condiciones de crédito puedan volver a hacer que la vivienda sea asequible", sostuvo.
La propuesta buscará reducir una serie de fricciones regulatorias y tributarias que, de acuerdo con el diagnóstico de Hacienda, han encarecido las operaciones financieras y reducido la profundidad del mercado de capitales chileno.
A ello se suma una iniciativa que el Ejecutivo prepara para intervenir directamente sobre el costo de los créditos hipotecarios.
Según conocedores del proyecto, Hacienda incorporará un fondo especial con participación del Estado y de bancos de la plaza, basado en un mecanismo de recompra de carteras hipotecarias. La fórmula busca generar condiciones para que los clientes puedan posteriormente refinanciar sus créditos a tasas más convenientes.
Los detalles respecto del monto, duración y condiciones del mecanismo todavía están siendo definidos.
Consultado este martes sobre el tamaño que podría alcanzar el fondo, Quiroz afirmó que el objetivo es que tenga una escala suficiente para generar un efecto significativo sobre el mercado.
"Estamos estimando que la cifra tiene que ser la suficiente como para mover la aguja, la suficiente como para darle solución a las aspiraciones de vivienda de la clase media, llegando hasta 6.000 UF."
Jorge Quiroz, ministro de Hacienda
"Estamos estimando que la cifra tiene que ser la suficiente como para mover la aguja, la suficiente como para darle solución a las aspiraciones de vivienda de la clase media, llegando hasta 6.000 UF", afirmó.
El ministro agregó que el Gobierno evalúa que su administración quede radicada en BancoEstado, institución que, señaló, ha tenido una trayectoria "impecable" en el manejo de instrumentos de naturaleza similar.
Subsidios, Fogaes y revisión de exigencias de capital
La reforma al mercado de capitales se incorporará a un paquete más amplio de medidas que el Ejecutivo ya comenzó a implementar.
La semana pasada entraron en operación el Fogaes ampliado y el nuevo Subsidio Tramo 4.000. La Ley N.° 21.748 elevó desde 50 mil a 80 mil los subsidios disponibles, aumentó desde 4.000 UF hasta 6.000 UF el valor máximo de las viviendas que pueden acogerse al programa y extendió ambos beneficios hasta el 31 de mayo de 2028.
El objetivo es reducir el costo del financiamiento y ampliar el universo de hogares que puede acceder a un crédito hipotecario.
A ello se suma la Ley de Reconstrucción aprobada en julio, que contempla una exención temporal del IVA durante un año para la primera venta de viviendas nuevas terminadas, además de otras modificaciones tributarias.
En paralelo, la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) está revisando los parámetros utilizados para calcular el riesgo de los créditos hipotecarios, particularmente en aquellos casos en que el financiamiento supera el 80% del valor de la propiedad.
La presidenta de la CMF, Catherine Tornel, explicó que la autoridad busca determinar si existen exigencias de capital mayores a las necesarias.
"En la medida que los datos indiquen que se necesita menos capital, efectivamente vamos a poder acceder a créditos más baratos y a mayor acceso al crédito. O sea, a mayor financiamiento", sostuvo.
La recalibración ya se encuentra en marcha y, si los resultados respaldan un ajuste, los cambios podrían materializarse durante este año.
Al respecto, desde Colliers valoran positivamente las medidas que apuntan a ampliar las garantías estatales y apoyar el financiamiento habitacional. "Todas estas medidas van en la dirección correcta para mejorar gradualmente las condiciones de acceso a la vivienda", concluyó Ugarte.
