Los ejes comerciales más caros de la RM y el impacto que le han generado el 18-O y el covid-19
La consultora Colliers International analizó las repercusiones de ambas crisis en los precios de los sectores comerciales más apetecidos de la capital.
La semana pasada se conoció que se puso en venta una propiedad en uno de los sectores comerciales más caros del país. Se trata de un paño ubicado en la emblemática esquina de Augusto Leguía con Isidora Goyenechea, en el barrio El Golf, en Las Condes, a un precio en torno a los US$11,4 millones.
El inmueble es de 1.301 m2 y hoy se encuentra arrendado al conocido restaurante Tiramisú. La pizzería tiene un acuerdo para permanecer en ese lugar hasta 2035.
Según un estudio de Colliers International, esta zona forma parte del Top 10 de los sectores comerciales más caros de la Región Metropolitana, en donde hay varios ejes que son altamente demandados debido a tener una ubicación "privilegiada" en términos de conectividad y flujo peatonal, y que en tiempos "normales" aseguran una alta demanda y baja o nula vacancia (ver el ranking más abajo).
Sin embargo, el estallido social de octubre y la pandemia del covid-19, han tenido un impacto en los precios, ya sea de arriendos o ventas, aunque los perjuicios han sido menores en relación a otros sectores que no son calificados como "premium".
"El efecto que ha tenido primero la crisis social del 18-O y luego la pandemia producto del Covid-19 en los ejes comerciales es, principalmente, que un porcentaje de arrendatarios -producto de que no pueden operar y no están recibiendo ingresos- se han visto imposibilitados de pagar los cánones mensuales", indica a Emol el gerente del Área de Retail de Colliers International, Antonio Sivori.
3,0 UF/M2vale el arriendo en el sector de Ahumada con Huérfanos, pleno centro de Santiago
Si bien el analista asegura que "no es tan fácil estimar el porcentaje en que han caído los valores de los arriendos debido a que gran parte de los contratos son a largo plazo", precisa que "en lugares menos consolidados y más afectados por la pandemia y el 18 de octubre, vemos caídas en los precios de arriendo entre un 30% y 50%".
Sin embargo, las ubicaciones "catalogadas como premium", por estar en sectores consolidados y de alto flujo y demanda, "han podido aguantar de mejor forma la situación, con una baja en torno a la mitad de los números anteriores, y en ciertos lugares las disminuciones de precios han sido incluso menores".
De acuerdo al ejecutivo, la previsión es que los precios se irán recuperando en forma paulatina a medida que la pandemia pase, siendo los sectores con mejor ubicación y mayor flujo los que se deberían recuperar más rápido.
"La proyección es que todas las ubicaciones de este ranking se recuperarán una vez pase la pandemia y los locales puedan abrir sus puertas. Respecto a valores de venta de los inmuebles, no se verá una baja importante, pero sí aparecerán buenas oportunidades en casos puntuales de estos ejes, donde el dueño esté pasando por una situación financiera complicada, por ejemplo. En aquellos casos podemos decir que habrá oportunidades de hasta un 25% en el descuento de la propiedad", señala el experto.
Hasta que no se levante la cuarentena, vemos una situación complicada en estas propiedades comerciales dado que muchos arrendatarios no pueden operar y al no percibir ingresos no pueden pagar la renta. Lo anterior hace que tengan que llegar a un acuerdo con el propietario para rebajar la renta".
Antonio Sivori
Sivori sostiene que a nivel general dentro de las ubicaciones del Gran Santiago, el sector de Plaza Puente Alto es un sector que percibimos que se verá perjudicado en términos de valores de arriendo, "debido a que ya había sufrido un perjuicio producto de las revueltas sociales, lo que complementado a un menor poder adquisitivo del sector y a los efectos de la pandemia, repercutirá en una mayor pérdida de valor".
Por lo mismo, el gerente afirma que "la recuperación del valor en esta ubicación dependerá de si una vez concluida la pandemia no vuelva a ser centro de desorden público. Debido a las revueltas y saqueos del 18-O, hay operadores que decidieron no volver abrir, asumiendo el riesgo y la inversión que eso implica".
Según el estudio de Colliers International, estas son las ubicaciones comerciales más apetecidas de la RM, por lo que tienen los arriendos más caros por metro cuadrado.
1Ahumada/ Huérfanos (3,0 UF/M2)
Esquina con uno de los mayores flujos peatonales de Santiago, donde se concentra una amplia oferta de comercio y servicios.
2Paseo Puente/ Santo Domingo (2,0 UF/m2)
Esquina con uno de los mayores flujos peatonales de Santiago, donde se concentra una amplia oferta de comercio y servicios.
3Apoquindo/Tobalaba (1,8 UF/m2)
Esquina con alto flujo peatonal y vehicular. La zona se caracteriza por su consolidación comercial y por la buena conectividad (metro, avenidas principales, etc.)
45 de Abril/Los Pajaritos (1,5 UF/m2)
Sector de alto flujo peatonal y vehicular. Se caracteriza por consolidación comercial de la esquina (Mall Pumay y Espacio Urbano) además de una excelente conectividad (metros, avenidas, etc.)
5Apoquindo/Vespucio. (1,5 UF/M2)
Sector de alto flujo vehicular y peatonal. Aquí se emplaza el Subcentro donde concentra comercio y locales de comida rápida.
Esquina con alta afluencia de flujo peatonal proveniente del sector de oficinas de "Sanhattan". En este sector se encuentra una oferta importante de restaurantes.
7Vicuña Mackenna/Vespucio. (1,50 UF/M2)
Zona de alto flujo vehicular con buen nivel de conectividad. En el sector está emplazado el Mall Plaza Vespucio. Sector de actuales y futuros desarrollos habitacionales.
8Matucana/Alameda. (1,4 UF/M2)
Sector de alto flujo peatonal y vehicular. Aquí se emplaza Estación central, el principal terminal ferroviario de Chile. Concentra todo tipo de servicios y comercio.
9Concha y Toro/Plaza Puente Alto (1,0 UF/M2)
Zona con alto flujo peatonal y buena conectividad. La zona destaca por poseer comercio, servicios y Retail, entre otros.
10Gral. Velásquez/ Alameda. (1,0 UF/M2)
Zona de alto flujo vehicular, con buen nivel de conectividad. El sector ha incrementado notablemente su desarrollo inmobiliario residencial.
